碧桂园服务应收账款221亿元中关联方占比不足一成，但坏账率已从2021年的2.8%升至2022年的3.9%，地产行业下行对物企资产质量的冲击确实值得警惕。碧桂园服务2022年贸易及其他应收款项合计约221.46亿元，其中关联方贸易应收款项约17.31亿元，占比不到10%，风险敞口主要来自第三方项目回款。坏账率上升的背后，既是地产流动性紧张通过产业链向物管企业的传导，也反映了物企在行业下行期对第三方项目信用风险的被动承接。

应收账款结构：第三方是主要风险源

碧桂园服务2022年贸易应收款项中，关联方约17.31亿元，第三方约142.25亿元，第三方占比超过89%。这与此前依赖母公司输血的物企模式已有显著差异——碧桂园服务作为规模较大的物业公司，其第三方项目扩张带来的回款压力，成为应收账款高企的主要来源。

值得注意的是，2022年碧桂园服务已计提贸易应收款项减值拨备约5.98亿元，其他应收款项减值拨备约3.34亿元。即便经过减值处理，账面应收规模仍在高位，反映出第三方项目在行业下行期的回款周期拉长和违约风险上升。

坏账率上升的深层逻辑

碧桂园服务坏账率从2021年的2.8%升至2022年的3.9%，这一变化与地产行业的流动性紧张直接相关。物业公司的客户中，不少是房地产开发企业及其关联项目，当上游房企资金链承压，物业费和相关服务费的支付能力就会下降。

此外，碧桂园服务2022年主动退出亏损或收缴率低的项目，全年退出合约管理面积约0.84亿平方米，同时净新增合同管理面积1.64亿平方米。这种“收缩+扩张”并行的策略，虽然有助于改善在管项目质量，但新增项目的回款稳定性仍需时间验证。

商誉减值：另一重资产质量考验

除应收账款外，碧桂园服务的商誉同样面临考验。2022年公司计提商誉减值约17.7亿元，商誉及无形资产总额仍有约259.53亿元。商誉主要来自前几年的大规模并购扩张，一旦被收购项目业绩不及预期，减值压力将持续存在。

不过，物业公司属于轻资产运营，如果项目不赚钱可以主动撤场，这比地产公司必须开发已购土地的模式更具灵活性。碧桂园服务2022年主动退出部分低质量项目的操作，也体现了这一优势。

常见问题

碧桂园服务的应收账款风险主要在关联方还是第三方？

主要在第三方。2022年碧桂园服务贸易应收款项中，关联方约17.31亿元，第三方约142.25亿元，第三方占比超过89%。关联方风险敞口相对有限，但第三方项目的回款能力在行业下行期存在不确定性。

坏账率上升意味着什么？

坏账率从2021年的2.8%升至2022年的3.9%，意味着每100元应收中预计收不回的部分增加了。这既反映了地产流动性紧张向物业行业的传导，也提示物企在第三方项目扩张时需要更审慎的信用管理。

物企如何应对应收和商誉减值风险？

一方面可以通过主动退出亏损或收缴率低的项目来优化在管面积结构，另一方面需要持续评估商誉减值风险。碧桂园服务2022年退出约0.84亿平方米合约管理面积，同时计提商誉减值约17.7亿元，都是主动管理资产质量的表现。