国内商业地产企业正加速从“开发驱动”向“运营驱动”转型，通过提升空置率管理、轻资产运营和REITs工具的应用，逐步实现自主可控的运营能力替代。这一转变的核心在于，部分项目租金收入甚至难以覆盖利息，倒逼企业将运营能力作为核心竞争力，而非依赖传统的高周转开发模式或海外品牌管理。
运营转型的驱动力：从开发到轻资产
商业地产行业长期依赖“开发-销售”的高周转模式，但部分项目租金收入覆盖不了利息，暴露出运营能力的短板。这迫使企业转向轻资产运营，即通过提升出租率、优化商业组合、降低运营成本来增强盈利能力。例如，新城控股的年度租金收入数据显示，其综合体项目整体出租率超过95%，但三四线城市项目仍面临去化压力，运营能力成为决定项目能否持续造血的关键。
REITs 破局：为运营能力提供流动性支持
发改委推出的基础设施REITs政策（发改投资〔2023〕236号），为商业地产企业提供了变现资产、降低杠杆的新渠道。政策要求非特许经营权类项目未来3年每年净现金流分派率不低于3.8%，这倒逼企业必须提升运营效率以达到发行标准。以新城控股为例，其2021年租金收入约81亿元，按3.8%的回报率测算，可变现资产规模约1052亿元，是市值的2.7倍以上。这一机制让运营能力直接转化为可量化的资产价值。
常见问题
国内商业地产的运营能力能否替代海外品牌管理？
能，但需结合本土化运营策略。国内企业如龙湖集团，聚焦高能级城市，通过精细化运营（如控制毛利率20%以上、净利12%以上、回收周期18个月以内）实现稳健现金流和持续分红，证明本土运营能力已具备竞争力。海外品牌依赖的标准化管理，正被国内企业通过数字化、本地化招商等方式逐步替代。
运营能力提升对投资者意味着什么？
意味着从“土地红利”转向“管理红利”。运营能力强的企业（如龙湖）能持续拿地、减值压力小、现金流安全，而运营薄弱的企业（如新城）若月销售额低于60亿元则面临暴雷风险。投资者需关注企业的出租率、租金收入和REITs发行能力等运营指标。
REITs如何推动国产替代？
REITs要求项目具备稳定的现金流分派率，这倒逼企业提升运营效率。国内企业通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本等方式，达到发行要求，从而摆脱对海外资本或传统开发模式的依赖，实现自主可控的资产循环。