防水材料毛利率下滑主要由沥青等原材料价格上涨驱动，而房地产与基建均是消费建材需求的主力，但两者对防水材料需求的拉动逻辑不同——房地产新开工面积直接影响新建建筑防水需求，基建投资则更多带动市政工程、交通设施等领域的防水需求。在当前房地产新开工增速放缓的背景下，城市更新、老旧小区改造等细分场景正成为防水材料需求的重要增量来源。
防水材料毛利率下滑的核心原因
防水材料的生产成本中，直接材料占比极高，以东方雨虹、科顺股份、凯伦股份三家上市公司为例，直接材料占生产成本的比例均不低于80%。其中，沥青是成本的最大头，占原材料采购的六成以上。沥青价格与国际原油价格高度正相关，当原油价格上涨时，沥青价格随之走高，防水材料企业的毛利率便呈现显著下降趋势。例如，2021年底沥青价格升至4000元/吨左右时，三家企业的毛利率均降至20%-30%区间，相比2016年超过40%的水平明显下滑。
房地产与基建：谁是需求主力
房地产和基建是防水材料的两大下游应用领域，但需求驱动因素不同。房地产新开工面积直接决定新建住宅、商业建筑的防水材料用量；基建投资则拉动道路、桥梁、隧道、地下管廊等项目的防水需求。防水材料属于建筑必备刚需，没有替代选项，因此无论房地产周期如何，新建建筑均需使用防水材料。不过，当房地产新开工增速放缓时，城市更新、老旧小区改造等存量市场正成为新的需求增长点。这类场景下，建筑屋面、地下建筑、室内等部位渗漏率较高（据中国建筑报调查，建筑屋面渗漏率达95.33%，地下建筑达57.51%，建筑室内达37.48%），维修和翻新对防水材料的需求不容忽视。
常见问题
防水材料毛利率下滑会持续吗？
毛利率下滑主要受沥青等原材料价格影响，而沥青价格又随国际原油波动。在原油价格维持高位或持续上涨时，防水企业成本压力依然存在，毛利率可能继续承压。
老旧小区改造对防水材料需求有多大？
老旧小区改造涉及屋面、外墙、地下室等多部位的防水翻新。由于防水材料价值低但影响大（在建筑总成本中通常不超过3%，但一旦渗漏维修费用高昂），品牌信誉好的企业更受青睐，这为具备品牌优势的防水企业提供了稳定需求。
基建项目主要使用哪种防水材料？
基建项目通常使用防水卷材（占防水产品60%以上），其中改性沥青防水卷材是最主流的卷材产品。这类材料适用于道路、桥梁、隧道等对耐久性和防水性要求较高的场景。