从棚改放缓到旧改加速，消费建材防水需求的关键拐点是如何发生的？

消费建材防水需求的关键拐点，出现在棚改放缓与旧改加速的交替期。 住建部数据显示，我国棚户区改造开工数从2018年的625万套降至2019年的315万套、2020年的210万套；同期老旧小区改造数量从2018年的接近零增至2019年的1.9万个、2020年的4.0万个、2021年的5.6万个。这一降一升，把防水需求的重心从增量新建逐步推向存量修缮。据民生证券研究院测算，仅局部补漏和小范围翻新，在渗漏率10%的情况下市场空间约160亿，渗漏率40%时可超过600亿；小修与大修合并计算，存量修缮改造带动的需求约300到400亿。未来十年平均每年需要改造的存量建筑面积将远超当年竣工面积，存量修缮需求很可能超过新建住宅需求，成为支撑防水市场的第一大细分品类。

拐点为何发生在棚改与旧改的交替期

棚改开工数的快速回落，意味着以拆迁新建为主的需求释放节奏明显放缓；旧改则对应另一套需求逻辑——不是新建，而是在既有建筑上做修缮。

对列入旧改的小区而言，在屋顶和室内做防水翻修成为必选项。参照民生证券的测算，以修缮率60%为例，2021年5.6万个旧改小区对应的屋面加室内防水市场规模合计约62亿元；2022年旧改小区约3万个，屋面加室内改造拉动的防水需求约30亿元。旧改数量在2021年触及峰值后有所回落，但存量建筑的修缮需求本身具有持续性。

存量修缮如何接棒增量新建

从需求结构看，防水材料的需求主要拆分为新建住宅、存量修缮、基建和BAPV四块。

新建住宅方面，全国房屋新开工面积已连续多年下滑，未来几年增速同样不宜抱太高期待，这块基本稳定在目前约五百亿规模。基建需求也趋于稳定。真正的结构性变化在存量端：存量修缮需求以后很可能超过增量的新建住宅需求。四块合计，目前防水行业市场空间约1500亿元。

行业空间还有进一步拓展的动能

房屋新竣工面积连年下滑、旧改增速过了峰值、基建需求趋于稳定，但防水行业的增长并未陷入停滞，1500亿元并非天花板。

住宅项目防水标准正在提高。屋面一级防水等级的设防道数由二道提升为不少于三道，二级设防道数由一道提升为不少于二道，新增了不少防水需求。根据广发证券研究所的测算，新规后防水行业需求有望扩充50%，届时突破两千亿元问题不大。

常见问题

为什么说存量修缮可能成为防水第一大细分品类？

未来十年平均每年需要改造的存量建筑面积会远远超过当年竣工面积，这意味着修缮需求的总量基础在持续扩大。仅小修与大修合并计算，存量修缮改造带动的需求已达300到400亿元，随着增量新建趋于稳定，存量端的占比将进一步提升。

旧改带来的防水需求主要体现在哪些环节？

主要是屋顶和室内的防水翻修。对列入旧改的小区而言，这两项属于必选项。以修缮率60%测算，2021年5.6万个旧改小区对应的屋面加室内防水市场规模合计约62亿元。

防水新规对行业需求的影响有多大？

新规提高了防水材料的使用年限、铺设层数、厚度等标准，例如屋面一级防水设防道数由二道提升为不少于三道。根据广发证券研究所的测算，新规后防水行业需求有望扩充50%，行业空间届时有望突破两千亿元。