发改委236号文将消费基础设施纳入REITs，对商业地产融资政策意味着什么？

发改委236号文将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入基础设施REITs试点，标志着REITs正式进入国内商业地产领域，为商业地产公司提供了降杠杆、盘活存量资产的新渠道，但同时也设置了严格的政策边界——原始权益人不得从事商品住宅开发业务，回收资金须投向便民商业等领域，严禁为住宅开发变相融资。

这份由国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），在商业地产融资领域具有标志性意义。此前REITs主要覆盖仓储物流、产业园区等传统基础设施，而236号文明确优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这意味着持有大量商业综合体的房企，有机会通过REITs实现部分资产变现，从而改善资产负债表、补充流动性。

政策核心：支持消费基础设施，严控资金流向

236号文对参与主体和资金用途作出了明确限定。文件要求，项目发起人（原始权益人）应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。这一条款实质上划清了政策边界——消费REITs服务于促消费、扩内需的目标，而非为房地产开发提供融资通道。

在资金使用方面，文件要求发起人利用回收资金加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，更好满足居民消费需求，同时严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。这一规定确保REITs释放的资金能够回流至商业运营与消费升级领域，形成良性循环。

对商业地产融资格局的影响

REITs为商业地产公司提供了一条区别于传统债务融资的新路径。通过将成熟的商业物业打包上市，企业可将沉淀的重资产部分变现，降低杠杆水平。从市场反应看，该政策对持有大量商业综合体、且资产可变现价值相对市值弹性较大的企业，理论上带来的边际变化更为显著。不过，实际受益程度还取决于资产的区位质量、企业的变现意愿以及运营能力等多重因素。

常见问题

哪些商业地产项目可以申报消费REITs？

根据236号文，百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目被列为优先支持范围。项目用地性质须符合土地管理相关规定，且发起人须为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体。

房企能否借消费REITs为住宅开发融资？

不能。236号文明确规定，发起人不得从事商品住宅开发业务，且回收资金须用于便民商业、智慧商圈、数字化转型等领域，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。政策在制度设计上已封堵了这一通道。

消费REITs对商业地产公司意味着什么？

REITs为商业地产公司提供了降杠杆、提供流动性的新工具，帮助综合体实现部分变现。对于持有大量商业物业的企业而言，理论上可变现资产相对市值的弹性越大，政策带来的边际变化可能越显著，但实际效果还需结合资产质量、企业财务状况及运营能力综合判断。