地产行业洗牌加速，高周转民企与资金成本占优的国企差距有多大？

地产行业这一轮洗牌中，国企与高周转民企的销售表现差距明显。据海通地产2023年1-3月中国房地产企业销售排行榜单，保利发展权益口径销售金额同比增长31.3%，中海地产权益口径同比增长73.9%；同期碧桂园权益口径同比下降27.4%，融创中国权益口径同比下降62.0%。一增一降之间，分化幅度已相当可观。

差距从何而来：借钱便宜与造得快

地产本质是一场金融游戏——借钱造房子。要么借的钱便宜，即利息低；要么造得快，即周转快。前者对应国企，后者对应民企。一个是客观禀赋，一个是主观能动性，在行业低谷期，禀赋自然更占优势。

国资房企因为股东背景，实质上可以突破"三条红线"加杠杆；同时，其拿地基本集中在高能级城市，去化压力相对可控。因此，看国企的拿地金额，往往就能大致推断其后一两年的销售表现，业绩稳定性也在情理之中。

销售分化的具体图景

从榜单看，增速领先的几乎都是国企。除保利发展与中海地产外，华润置地权益口径同比增长104.3%，招商蛇口权益口径同比增长55.9%，华发股份权益口径同比增长145.9%。民企阵营则普遍承压：碧桂园权益口径同比下降27.4%，融创中国权益口径同比下降62.0%。

数据来源：克而瑞、海通证券研究所

城市分化同样关键

国企内部也存在差异。越秀地产凭借广州楼市，华发股份依托上海、杭州的土储，表现相对突出。重点城市楼市与土拍回暖，而部分非重点城市则相对尴尬。民企中，滨江集团因深耕杭州、资产负债表较干净，销售相对稳定；万科则因业务多元、经营服务类重资产业务占比提升，开发端优势受到一定蚕食。

常见问题

国企与民企的销售差距到底有多大？

以2023年1-3月权益口径累计同比看，保利发展增长31.3%、中海地产增长73.9%，而碧桂园下降27.4%、融创中国下降62.0%。领先者与承压者之间的增速差可达数十甚至上百个百分点。

为什么国企在这轮周期中更占优势？

国企的股东背景使其在融资端具备禀赋优势，实质上可突破"三条红线"加杠杆；同时拿地集中在高能级城市，去化确定性更高。民企依赖高周转，在行业低谷期主观能动性的发挥空间被明显压缩。

民企中还有表现相对稳定的吗？

有。滨江集团因前几年未盲目上杠杆、表外负债较少，且深耕去化较好的杭州，销售相对稳定，并在其他民企收缩拿地时逆势补充土储。万科具备国资股东背景但经营模式偏民企，基本面稳健，同时经营服务类业务具备看点。