房屋施工面积累计同比-4.4%但较19年同期仍增11.2%，地产在建规模增长靠什么驱动？

房屋施工面积累计同比虽为-4.4%，但较2019年同期仍增长11.2%，说明地产在建规模的支撑力量已从新增开工转向存量项目的持续施工。据国家统计局数据，23年1-2月房屋施工面积累计750240万方，其中住宅527695万方、同比-4.7%；同期房屋新开工面积13567万方、同比-9.4%，较2019年同期-27.9%，而竣工面积13178万方、同比+8.0%。新开工明显收缩、竣工保持增长，意味着当前在建体量更多由存量项目续建与保交楼推进所贡献。

存量续建与竣工端形成对冲

从数据看，新开工与施工走势已经背离。新开工面积同比-9.4%、较2019年同期-27.9%，住宅新开工同比-8.7%、较2019年同期-27.3%，增量入口持续收窄；但施工面积较2019年同期仍有11.2%的增幅，住宅施工较2019年同期增长13.2%。这一缺口只能由存量项目的继续施工来填补——前期已开工但尚未交付的项目仍在计入施工口径，构成在建规模的主体。

竣工端同步验证了这一逻辑：房屋竣工面积同比+8.0%，住宅竣工同比+9.7%，较2019年同期分别+5.4%和+9.6%。竣工增长说明部分存量项目正加速推进至交付环节，保交楼进度对施工与竣工两端都形成支撑。

净增口径下新开工的边际变化

施工面积采用净增口径，即当月累计施工面积减去上月累计施工面积，等于新开工减去竣工后的净变化。在这一口径下，即便新开工同比为负，只要竣工规模未同步放大，施工面积仍可能维持正增长。23年1-2月新开工13567万方低于竣工13178万方，两者接近持平，存量项目的续建量成为施工规模的边际决定因素。

常见问题

施工面积同比为负，为什么说在建规模仍在增长？

同比-4.4%是与上一年同期比较，而较2019年同期+11.2%是跨周期比较。两个口径指向不同：短期施工规模在收缩，但相对疫情前的在建存量仍处于更高水平。驱动力量已从新开工增量切换为存量项目续建和保交楼推进。

住宅施工与新开工走势为何分化？

住宅施工面积527695万方、同比-4.7%，住宅新开工9891万方、同比-8.7%，后者降幅更大。新开工是增量入口，施工是存量池子，入口收窄但池子仍有前期项目在持续施工，因此住宅在建规模相对新开工表现出更强韧性。

判断在建规模走势应关注哪些指标？

建议将施工、新开工、竣工三者合并观察：新开工决定未来增量，竣工反映存量消化速度，施工则是两者净增的结果。单看施工同比容易忽略口径差异，结合净增口径下的新开工与竣工边际变化，才能更准确判断在建规模的实际驱动力。