房地产开发企业到位资金中利用外资的规模已降至极低水平，行业融资结构随之重构。 据国家统计局数据（广发证券发展研究中心整理），房地产开发企业到位资金中“利用外资”一项，在2019年1—2月为52亿元，2022年同期为7亿元，2023年同期进一步降至5亿元，较2019年同期累计下降90.4%。外资在到位资金中的占比已不足0.1%，这意味着行业资金链的支撑力量已从境外融资转向国内贷款、自筹资金与销售回款，成本结构与盈利模式也随之重塑。

外资退潮：从百亿级到个位数亿元

从绝对规模看，利用外资在到位资金中的占比本就有限，但其降幅之剧烈反映了境外资本对内地地产开发的态度转变。2023年1—2月利用外资累计同比降幅达28.6%，而较2019年同期则下降90.4%。与此同时，国内贷款同期为3489亿元，较2019年同期下降29.9%；自筹资金为6342亿元，较2019年同期下降12.9%。外资与国内贷款同步收缩，说明行业外部融资渠道整体收窄。

资金结构转向：销售回款成主力

在外部融资收缩的背景下，定金及预收款和个人按揭贷款成为到位资金的重要来源。2023年1—2月，定金及预收款为7112亿元，较2019年同期仅下降3.4%；个人按揭贷款为3495亿元，较2019年同期微增1.1%。这两项与销售直接挂钩的资金，合计占到位资金比重明显上升，意味着房企的资金周转越来越依赖项目去化速度。 这种结构变化对企业的现金流管理能力提出了更高要求——回款效率直接决定资金链安全。

成本与盈利模式的重构

外资退出后，房企融资成本结构发生变化。境外融资往往伴随汇率波动与较高的显性成本，其退出使部分企业转向境内银行开发贷、债券及供应链融资，但国内贷款同期也在收缩，实际可获得的低成本资金总量有限。盈利模式上，行业从依赖外部杠杆扩张，转向以销售回款驱动周转、以自筹资金支撑开发。 这一转变意味着利润空间更依赖于项目周转效率与成本管控，而非融资杠杆的放大效应。

常见问题

利用外资占比不足0.1%，对房企融资成本有何影响？

利用外资在到位资金中占比极小，其退出对整体融资成本的直接冲击有限，但信号意义明显。房企需更多依赖国内贷款、自筹资金及销售回款，而国内贷款同期也在收缩，实际融资成本取决于企业自身信用资质与项目质量。

定金及预收款占比上升，是否意味着盈利模式更依赖销售？

是的。定金及预收款和个人按揭贷款与销售直接挂钩，其占比上升说明资金周转更依赖项目去化。房企的盈利空间将更多取决于销售速度与回款效率，而非外部融资杠杆。

外资退潮后，哪些资金渠道成为主要支撑？

国内贷款、自筹资金、定金及预收款和个人按揭贷款是到位资金的主要构成。其中定金及预收款和个人按揭贷款较2019年同期降幅较小，成为相对稳定的资金来源。