在中国房企的到位资金结构中，个人按揭贷款与定金及预收款这两类带有预售性质的回款，是绝对主力。以广发证券发展研究中心统计的2023年1-2月数据为例，个人按揭贷款3495亿元、定金及预收款7112亿元，两项合计已接近同期到位资金21331亿元的一半；而同期利用外资仅5亿元、同比-28.6%，几乎可以忽略。这一结构，与海外地产以REITs、债券等资本市场工具为主的融资模式存在明显差异。

预售回款：中国房企的“内生造血”

中国房企的资金来源中，销售端回款占据核心位置。定金及预收款对应购房者签约时支付的首付部分，个人按揭贷款则对应银行发放的按揭资金，两者本质上都是购房者为尚未交付的房屋提前付款，形成房企的滚动开发资金。

这种模式的特殊之处在于，它把购房者的信用与银行的按揭投放，直接嵌入了房企的现金流循环。相较之下，国内贷款、自筹资金等渠道在同期到位资金中的分量相对有限，利用外资更是接近于零。

海外模式：REITs与债券主导

海外成熟市场的房地产开发与持有环节，融资更多依托资本市场工具。持有型物业通过REITs实现资产证券化，把长期租金现金流打包给投资人；开发环节则依赖高收益债、银行贷款等多元渠道。

两相对照，中国房企更依赖“卖楼花”式的预售回款，而海外模式更依赖资产本身的经营现金流与公开市场融资。这一差异，也决定了中国房企对销售端的敏感度更高——一旦销售转弱，资金链的传导会非常直接。

常见问题

个人按揭贷款在房企到位资金中占比高，意味着什么？

这意味着房企的现金流高度绑定购房者的按揭意愿与银行的放款节奏。销售端的波动会较快传导至房企的资金面，这也是中国地产融资模式区别于海外的一个关键特征。

为什么中国房企很少依赖REITs融资？

从行业实践看，国内REITs的普及程度相对有限，持有型商业物业的估值数据也多依赖非公开市场输入值。若未来REITs进一步普及，有望提供更多可观察的市场价格，帮助投资者看清行业资产状况。

利用外资占比极低，说明什么？

以2023年1-2月数据看，利用外资仅5亿元、同比-28.6%，在到位资金中几乎可忽略。这说明中国房企的融资循环更多是内生的，与海外市场通过债券、REITs吸引国际资本的模式形成对照。