地产估值体系中，NAV（净资产价值）模型在逻辑上最适合房企，但实操中受限于项目数量庞大、且只从存量项目入手而忽略未来扩张能力，因此更适用于基本面相对较差、已失去成长性的企业，给出的是偏下限的估值。而在 FCFF（企业自由现金流）体系下，企业虽可通过高周转或增加自持资产（如商业地产、长租公寓）改善账面现金流，但这两条路径都难以支撑高估值，反而要打折扣——这正是自持资产折价难以被现有本土模型修正的核心症结。
NAV为何"逻辑最优、实操受限"
NAV的计算原理是：对单个项目的未来现金流分别折现，再加总得出企业NAV，最后减去总部负债、加回其余资产，得到最终市值。逻辑上它最贴合地产企业的经营实质。
但实操中它面临两个硬约束：一是全国性房企项目众多，难以逐一归纳；二是它从存量项目入手，忽略了未来扩张的可能性，对仍能加杠杆的房企有失公允。因此它更适合基本面偏弱、以保交楼为主、成长性有限的企业。
为解决实操难题，一种思路是简化NAV公式：将房企未来收入拆为并表已售的合同负债、并表未售项目、未并表长期股权投资三块，再加上归母净资产，得出集团NAV，使数据均可从报表获取，无需逐项目调研。其中已售但未确认收入的合同负债部分占比越高，往往表明企业成长确定性越好。
FCFF体系下，自持资产为何"越加越折价"
FCFF从未来现金流折现出发，企业盈利端的增速主要来自集中度提升——别人不拿地、你有能力拿地。但若企业不拿地、专注保交楼，这套体系便不太成立。
除盈利能力外，企业还可通过增加资本投入改善现金流，路径有二：高周转，或增加自持资产（商业地产、长租公寓等）。问题在于，这两种方式虽然账面现金流好看，却无法给出高估值，反而要打折扣。由此可反推FCFF体系偏好的企业画像：仍在积极拿地、过往不依赖高周转、自持资产不多。
本土模型修正的难点在哪
自持资产折价之所以难被修正，根源在于现有框架的评价口径：NAV从存量项目出发、天然忽略扩张能力；FCFF则把自持资产视为需要打折扣的项，而非可被合理定价的价值来源。两套体系都未给自持资产留出与其现金流特征相匹配的定价空间。
一个可参考的方向是：在简化NAV中拆分各部分占比，观察结构差异——例如已售未结利润占比高的企业，成长确定性相对更强。但如何为自持资产单独构建合理的折现口径，仍是本土估值模型需要持续探索的问题。
常见问题
NAV模型为什么被认为最适合地产企业？
因为它的原理是计算单个项目的未来现金流折现再加总，与企业"项目制"的经营方式高度契合，逻辑上最贴近地产企业的价值构成。但实操中项目众多难以逐一归纳，且忽略未来扩张能力，因此更适合基本面偏弱的企业，给出偏下限的估值。
增加自持资产不是能改善现金流吗，为什么反而折价？
在FCFF体系下，增加自持资产（如商业地产、长租公寓）确实能让账面现金流更好看，但这无法支撑高估值，反而要打折扣。因此该体系更偏好仍在积极拿地、不依赖高周转、自持资产不多的企业。
自持资产折价问题该如何本土化修正？
目前尚无统一答案。可行思路包括简化NAV公式、拆分NAV各部分占比以观察结构差异等，但如何为自持资产构建与其现金流特征匹配的定价口径，仍需本土模型进一步探索，具体方法有待行业实践与后续公开研究验证。