母公司项目与第三方项目之间，定价权并不在物业公司手里，而是分散在业主大会、开发商与市场竞争三方，物业公司更多是价格的接受者与执行者。 以融创服务为例，2022年第三方在管面积89,467千平方米、占比37%，对应收入18.03亿元、占比34%；母公司及合联营公司在管面积154,118千平方米、占比63%，对应收入35.62亿元、占比66%。面积占比与收入占比之间的落差，直观反映出第三方项目的单位面积创收能力与母公司项目存在差异。

一、面积占比37%、收入占比34%说明什么

第三方在管面积占比37%，但收入占比只有34%，意味着第三方项目的平均物业费水平低于母公司项目。这部分差距并非来自物业公司的主动提价，而是由项目本身的定位、城市能级与业主支付能力决定。融创服务的战略重心在高能级城市，这使其整体基本面相对稳固，但在第三方项目上，物业公司面对的是完全市场化的招投标与续约谈判，价格弹性有限。

二、第三方收入占比提升3个百分点的含义

2022年第三方收入占比从31.3%提升到34%，提高了3个百分点。这一提升是在融创自身物业费上升的基础上实现的，因此更值得关注。它说明公司在第三方项目上的定价与议价能力有所体现——在母公司项目基数同步增长的情况下，第三方收入占比仍能上行，反映其在存量第三方项目中具备一定的续约与调价能力。不过，这仍是单个年度的结构性变化，不宜直接外推为长期趋势。

三、物业费的传导机制与抗通胀属性

物业费是永久收下去的收入，卖房是一锤子买卖，因此从模型上看，物业更接近抗通胀的永续型态。再加上母公司带来的项目以及对小物业公司的业务兼并，物业股估值在以往可以按 PE 计算，高于房企的 PB 估值。但近年来新房销售面积从21年巅峰的18亿平方米下降到13.5亿平方米，且仍有可能继续下滑，母公司端的新增供给收缩，物业公司更依赖第三方项目，定价权问题也随之凸显。

常见问题

第三方项目收入占比低，是否意味着物业公司议价能力弱？

不能简单等同。第三方收入占比低于面积占比，主要反映单位面积物业费水平较低，而非议价能力缺失。融创服务第三方收入占比在2022年提升了3个百分点，且是在母公司物业费上升的基础上实现的，说明其在第三方项目上仍具备一定的定价与续约能力。

母公司项目与第三方项目的定价机制有何不同？

母公司项目通常由开发商前期介入，物业费标准在交付阶段即已确定，后续调整需经业主大会同意；第三方项目则多通过招投标获取，价格由市场竞争与合同约定决定。两者都受制于业主端的接受度，物业公司并非单方面定价方。

物业费为什么被视为抗通胀的永续型收入？

因为物业费是按期持续收取的，不像卖房是一次性交易。只要社区存续、服务持续，收入就具备延续性，理论上更接近抗通胀模型。但这一属性的实现，仍取决于项目续约率、收缴率与业主对调价的接受程度。