简化NAV的核心思路，是把地产公司的收入来源拆成并表已售未结、并表未售未结、非并表未结三块，再加上归母净资产，合计得出集团NAV。四部分占比结构直接对应价值分配：归母净资产占比越高，价值越偏向已沉淀的存量净资产；并表未售未结占比越高，价值越依赖后续开发与去化；非并表未结占比越高，价值越依赖合作项目的利润回流。 以华发股份为例，归母净资产占30%、并表已售未结占8%、并表未售未结占51%、非并表未结占11%；中国海外发展为归母净资产63%、并表已售3%、并表未售31%、非并表4%；碧桂园为归母净资产77%、并表未售仅11%。计算中系数1取2、系数2取3。

四块占比分别代表什么

第一部分是归母净资产，代表已经沉淀在报表上的账面价值，占比越高，说明公司的价值越不依赖未来项目的兑现。第二部分是并表已售未结利润，即已售但尚未确认收入的合同负债部分，这部分占比越高，说明企业成长方面的确定性越好，典型的例子是滨江集团，其并表已售未结占比为21%。

第三部分是并表未售未结利润，对应尚未出售的并表项目，占比越高，价值越取决于后续的销售与去化节奏。第四部分是非并表未结利润，对应未并表的长期股权投资，参考开发贷432原则中开发商至少要有30%自有资金，系数2取3，这部分占比高意味着价值更多依赖合作方项目的利润回流。

占比结构背后的商业模式差异

把三家放在一起看，差异一目了然：

公司归母净资产并表已售未结并表未售未结非并表未结
华发股份30%8%51%11%
中国海外发展63%3%31%4%
碧桂园77%8%11%4%

华发股份并表未售未结占到51%，价值重心明显落在待开发待去化的存货上，对后续销售节奏的敏感度更高；中国海外发展与碧桂园的归母净资产占比分别为63%和77%，价值更多锚定在存量净资产上，其中碧桂园并表未售未结仅11%，增量开发对价值的贡献相对有限。

同时需要注意，简化NAV算出的股价/RNAV比值本身不能单独作为判断依据。企业的融资难度同样不可忽视，碧桂园、美的置业的估值仅有三成左右，但其融资利息、融资渠道与国企存在差距，中国金茂也是如此。

常见问题

简化NAV为什么要拆成并表和非并表？

因为并表项目的收入利润直接进集团报表，而非并表项目通过长期股权投资体现，利润回流路径不同。拆开后才能看清一家房企的价值究竟来自自身项目还是合作项目。

并表已售未结占比高说明什么？

这部分对应已售但未确认收入的合同负债，占比越高，表明企业在成长方面的确定性越好。滨江集团是资料中给出的典型例子。

四块占比能直接用来判断估值高低吗？

不能单独判断。简化NAV更适合作为处境较困难企业的偏下限估值参考，同时还要结合企业的融资难度、土储能级等因素综合看待。