地产房企通过未并表长期股权投资做合作开发，中间的价值如何分配？

地产房企通过未并表长期股权投资参与合作开发时，项目层面的利润需先在合作方之间按权益比例分配，只有归属于房企权益份额的部分才构成其价值来源。因此，简化NAV中单列的非并表部分，应以权益货值而非全口径货值估算，并借助长期股权投资与权益货值的倍数关系，把报表科目还原为可归属的利润口径。

价值分配的两个层次

从报表路径看，合作开发的利润分配分两步落地：

• 项目公司层面：合作项目产生的利润，先按各方约定的权益比例在合作方之间划分，房企只能确认自己份额内的部分。
• 集团报表层面：并表项目的全部利润进入合并报表，其中不属于母公司的部分体现为少数股东损益；扣除后剩下的才是归母利润。

未并表的合作项目不进入合并利润表，而是以长期股权投资的形式留在资产负债表上，其对应利润不在当期归母利润中体现。这正是简化NAV要把"未并表的长期股权投资"单独列为一块利润来源的原因。

为何要用权益货值而非全口径货值

合作项目的全口径货值属于项目公司整体，房企并不全部享有。若直接以全口径货值估算非并表部分价值，会把合作方的份额一并计入，导致归属价值被高估。

简化NAV的处理思路是：以非并表项目不含税权益货值为基准，再通过它与长期股权投资的倍数关系还原利润来源。该倍数的设定参考了开发贷"432"原则中开发商至少需有30%自有资金的要求，分析中取3。这样得到的，才是可归属于房企权益的那部分价值。

常见问题

少数股东损益和归母利润是什么关系？

并表项目的利润全部进入合并报表，其中不属于母公司的部分计入少数股东损益，扣除后才是归母利润。两者之间的差额，反映的正是合作方在并表项目中的权益份额。

为什么未并表部分要用权益货值估算？

未并表项目的全口径货值属于项目公司整体，房企只享有按权益比例划分的份额。若用全口径货值估算，会把合作方的部分计入自身价值，因此简化NAV以非并表项目的权益货值为基准。

简化NAV里非并表部分怎么还原成利润？

简化NAV把未并表长期股权投资单列为一块利润来源，通过非并表项目不含税权益货值与长期股权投资的倍数关系进行还原，该倍数参考开发贷"432"原则中开发商至少30%自有资金的要求设定。