免税运营商从租赁场地转向自持物业，本质是把原本支付给物业方的租金转化为自身收益，价值分配从"运营商与物业方分成"转向"运营商独享租金内部化收益"，但代价是自行承担招商与客流风险。以中免为例，其部分物业向海南机场租赁，如海口日月广场免税店；通过海免参股的项目因对方持有股份，利益相对绑定，而纯租赁物业则面临"给他人做嫁衣"的尴尬——运营做得越好，物业方的议价筹码越重。

租赁模式下的价值分配

在租赁模式下，免税运营商的核心能力是选品、供应链和运营，但门店位置这一稀缺资源掌握在物业方手中。日上在上海机场的表现曾引发一个经典讨论：究竟是机场的地段更重要，还是运营商的运营能力更重要？在正常情况下，位置的权重更高。这意味着租金谈判中，物业方拥有较强议价权，运营商的利润空间被租金持续挤压。

自持物业如何改变分配格局

中免的应对方式是做大自有物业，包括海棠湾后续二期、三期建设及与太古集团合作，以及海口新海港的扩建。在自有物业中，租金不再外流，原本归属物业方的价值被内部化，运营商同时掌握场地与运营两端。这减少了对租方的依赖，也避免了为他人积累议价筹码。

但这一转变并非只有收益。自持物业意味着运营商需自行承担招商、客流培育与资产投入的责任，价值分配格局从"分成"变为"自负盈亏"。

常见问题

自持物业后，免税运营商的利润一定更高吗？

不一定。租金内部化确实减少了价值外流，但运营商同时承接了原本由物业方承担的招商与客流风险。利润高低取决于运营效率能否覆盖自持带来的额外成本。

为什么参股模式比纯租赁更有利？

通过海免参股的项目，物业方同时是股东，双方利益绑定，运营商不必担心运营成果被单方面转化为租金筹码。纯租赁则缺乏这种绑定，运营商做得好反而可能推高后续租金。

汇率波动会影响这一模式的价值吗？

免税运营商本质是进口贸易公司，人民币走弱会增加采购成本。中免的应对包括延长账期、供应商分摊及使用非美元结汇，这在一定程度上减弱了汇率对利润的影响。