免税行业从依赖机场等租赁物业，到发力自有物业，关键拐点集中在三处：日上时期“地比运营能力更重要”的争论、萨德与疫情两次外部冲击、以及运营商为减少对租方依赖而做大自有物业的战略转向。

一、日上时期：好位置比运营能力更关键

日上做得好，究竟是上海机场的地更重要，还是运营能力更重要？在正常情况下，答案偏向位置更重要。这也埋下了隐忧：核心物业是租来的，运营商难免担心“给他人做嫁衣”。同样的尴尬此后在海口日月广场等纯租赁项目上再次出现。

二、萨德与疫情：两次外部冲击

  • 韩国免税业曾高度依赖中国单一客群，一旦出现系统性事件，行业就显得很不稳定。
  • 除疫情外，2016年的萨德也是一个重要结点，但真正起决定性作用的还是疫情。
  • 疫情后，中免整合日上、发力线上，以大幅让利击穿了韩免的价格体系，中小代购退出后难以回归。

三、转向自有物业

中免给出的解决方案是做大自有物业：海棠湾后续建设二期、三期并与太古集团合作，海口新海港也要做大，以此减少对租方的依赖。同时，体量带来的议价权与供应链稳定性，也是其相对优势所在。

常见问题

为什么免税运营商要从租赁物业转向自有物业？

租赁模式下，运营商担心投入做旺的场地最终“给他人做嫁衣”，且租金与续约条件不由自己掌握。做大自有物业可以降低对租方的依赖，把核心资源握在自己手里。

萨德和疫情在行业转折中分别扮演什么角色？

萨德是重要结点之一，动摇了韩国免税业赖以繁荣的客源基础；疫情则起到决定性作用，客源流动受阻叠加国内政策扶持，推动海南迅速缩小与韩国的差距，也加速了行业整合。

海南免税的成长逻辑还在吗？

海南免税购物渗透率虽逐年上升，但仍明显低于济州岛2017年的水平。在渗透率较低的阶段，短期波动影响相对有限，渗透率抬升被视为较长的成长逻辑。