免税运营商在产业链中赚的是渠道的钱，因此需要与品牌方、场地提供方分钱；若运营商拥有自有物业，就无需承担场地支出，这部分原本流向场地方的利润得以留在运营商内部，从而改变与品牌方、场地方之间的分成结构。 这一差异与商业地产中轻、重资产模式的区别一致：租场经营要把租金让给场地方，自持物业则把这块成本转化为自身收益。

分钱结构从哪里来

免税本质上是一门拿着特许经营做渠道套利的生意，研究运营商时最受关注的两项能力是运营能力与场地、渠道壁垒。正因为是渠道生意，运营商必须与品牌方、场地提供方共同分配利润。与品牌方的分成还会因是否存在中间经销商而不同——环节越多，分到的利润越少。大型免税商体量够大，往往采用直采，利润空间更大，也更有能力打出低价折扣。在非直采模式下，产业链毛利润分成比例为：生产商3.80%、品牌商35.50%、非直采经销商21.70%、免税商39%；剔除经销商后，免税商的分成比例升至60.70%（资料来源：兴证资管）。

自有物业改变了什么

场地成本是免税商与场地方分钱的核心来源。自有物业免去场地支出后，原本让渡给场地方的利润留存于运营商，使其在产业链分配中处于更有利的位置。同时，自有物业也强化了场地这一硬实力壁垒——牌照归属与场地息息相关，而场地与渠道壁垒相对运营能力更为稳定。当终端折扣较低时，比如中免曾有三件7折的活动，免税商的主要利润来源会转向品牌方年终对销量的派点，此时自有物业节省的场地支出，对利润结构的支撑作用更为明显。

常见问题

自有物业是否意味着免税商利润一定更高？

自有物业免去场地支出，减少了向场地方分出的利润，但最终利润率还受终端折扣、直采能力、品牌方派点等因素影响。不同公司在不同时间段利润率差异较大，需结合具体经营情况判断。

中小型免税商为什么利润空间更受限？

中小型免税商若规模不足，往往无法直采，只能通过其他大免税商采购，产业链中多出经销商环节，分到的利润相应减少。规模与运营能力共同决定了其在产业链中的利润空间。

场地和渠道壁垒为什么被视为更稳定的优势？

免税企业的核心能力包括运营能力与场地、渠道壁垒，前者是难以量化的软实力，后者更接近稳定的硬实力。牌照归属与场地紧密相关，因此场地条件往往成为区分运营商的重要依据。