海南自贸港政策鼓励免税运营商自持物业，政策导向如何影响租赁模式？

海南自贸港政策鼓励免税运营商自持物业，这一导向正在推动行业从“租赁依赖”转向“自建自持”。从产业趋势看，头部免税运营商已明确将“做大自有物业”作为减少对租方依赖的核心策略，这意味着机场、商业地产等传统租赁方在产业链中的议价角色可能逐步弱化，而运营商对物业的控制力将成为新的竞争焦点。

政策导向与自有物业趋势

在海南自贸港建设背景下，免税产业获得政策大力扶持，行业规模快速扩张。随着渗透率逐年提升（官方数据显示海南免税购物渗透率从2016年的7.3%升至2021年的29.7%，但仍远低于济州岛2017年45%的水平），运营商对经营场所的控制需求也在增强。

纯租赁模式的痛点在于“为他人做嫁衣”。以海口日月广场为例，该免税店经营面积达19,505平方米，属于自持物业提供场地租赁的典型，但行业内仍有大量门店依赖外部租赁。对于头部运营商而言，物业租赁模式存在租金成本、续约不确定性和品牌投入外溢等问题，做大自有物业成为破解这一困局的关键路径。

海棠湾项目是自有物业战略的代表性案例，后续规划建设二期、三期，并与太古集团展开合作。海口新海港项目同样被寄予厚望，市场关注的重点之一就是高端品牌的入驻情况——自有物业带来的稳定经营环境，是吸引高客单价品牌的重要基础。

从行业格局看，头部运营商在体量上占据压倒性优势（2021年海关数据显示，其在所有免税实体中约占93%的体量），这赋予其更强的品牌议价权。而自有物业的扩张，进一步巩固了这一优势：既能保证货源稳定，又能减少对租赁方的依赖，形成良性循环。

政策鼓励自有物业后，机场、商业地产等传统租赁方的角色确实面临重新定位。过去，机场等物业方凭借区位优势掌握较强话语权（行业曾讨论“日上做得好，究竟是机场的地重要还是运营能力重要”）。但随着运营商自持物业比例提升，租赁方从“核心资源提供者”逐渐转变为“可选配套服务方”，其议价能力相对弱化。

不过，这并不意味着租赁模式会完全消失。对于中小型免税主体或口岸免税等特殊场景，租赁仍是现实选择；机场免税店、提货点等业态也依然需要物业方配合。整体而言，政策导向加速了运营商向自持物业的转型，租赁模式在产业链中的权重将逐步下降，但短期内仍将与自有物业并存。

自有物业的核心价值在于减少对租方的依赖，避免“给他人做嫁衣”的经营风险。拥有物业控制权后，运营商可以更稳定地投入品牌引进、店面升级等长期建设，同时增强与品牌方的议价能力，形成供应链上的综合优势。

中小免税主体受限于体量和资金实力，自建物业的难度较大，短期内仍将依赖租赁模式。但这也意味着它们在物业谈判中可能面临更不利的地位，且体量不足会导致与品牌的议价能力持续减弱，竞争压力进一步加大。

不会完全边缘化。机场免税店、口岸免税等业态仍需要物业方提供场地和配套服务，提货点等环节也依赖物业合作。但运营商自持物业比例提升后，物业方从“不可替代的核心资源”转变为“可选择的合作方”，议价空间收窄，角色权重明显下降。