中免（中国中免）正在通过发展自有物业来强化对核心渠道的掌控力，而多数同行仍依赖租赁物业经营，这一资产模式的差异正在成为行业竞争格局演变的重要变量。在体量、供应链议价权本就占优的基础上，自有物业布局将进一步巩固头部运营商的竞争壁垒，并可能加速行业集中度的提升。

资产控制力：从“租来的生意”到“自有的底盘”

免税运营商的物业模式直接影响其经营稳定性。资料指出，中免很多物业是向海南机场租赁的，纯租赁模式存在明显痛点，例如海口日月广场这类租赁场地，运营商容易陷入“给他人做嫁衣”的被动局面。为减少对租方的依赖，中免给出的解决方案是做大自有物业——典型如三亚海棠湾（后续规划二期、三期并与太古集团合作）以及海口新海港的扩建，都是在强化自有资产底盘。

相比之下，其他持牌运营商大多仍以租赁物业为主，在租金成本、续约稳定性以及物业升值收益上，与中免的差距会随自有物业项目落地而进一步拉大。这种资产控制力的分野，本质上决定了运营商能否长期稳定地经营核心门店。

规模与议价权的正循环

物业模式的差异还会反哺供应链话语权。资料显示，中免在体量上处于一家独大状态，2021年海关数据显示其占所有免税实体约93%的体量，这使其与品牌方议价时拥有更强的主动权，还能通过“多拿货”的策略压缩同行的货源空间。而其他免税店因体量不足、渠道仍在建设，与品牌的议价能力会越来越弱。

自有物业的加持，让中免在经营稳定性上更进一步：无需担心租约到期或租金上涨侵蚀利润，可以把更多资源投入到高客单价品牌的引进上（这也是市场关注新海港高端品牌入驻的原因）。而租赁物业的运营商既要承受租金压力，又面临货源不稳定，盈利压力自然更大。

行业格局：集中度或进一步向头部倾斜

综合来看，资产模式的分化正在与规模优势形成共振。中免凭借体量、议价权、货源稳定性以及自有物业的长期价值，构建了多层次的竞争壁垒；而依赖租赁物业的中小运营商，在租金成本、经营稳定性和供应链话语权上均处于相对弱势。这种分化是否会直接加速行业头部集中，仍需后续经营数据验证，但从资产话语权的角度看，头部运营商与追赶者之间的差距存在进一步拉大的可能。

常见问题

中免的自有物业布局具体有哪些？

中免的自有物业布局以三亚海棠湾和海口新海港为代表。海棠湾后续规划建设二期、三期，并与太古集团合作；新海港也在持续做大。这些项目旨在通过自有物业减少对租赁方的依赖，增强经营自主性。

租赁物业对免税运营商有哪些不利影响？

租赁物业的主要风险包括租金成本压力、租约到期的不确定性，以及物业升值收益无法留存。资料中特别提到，纯租赁模式容易让运营商产生“给他人做嫁衣”的顾虑，影响长期经营投入的意愿。

自有物业会直接决定行业竞争格局吗？

不会单独决定，但会与体量、供应链议价权等因素叠加。中免在体量和议价权上已具备明显优势，自有物业进一步强化了其经营稳定性。其他运营商若无法在资产模式或差异化经营上找到突破口，与头部的差距可能持续存在。