房企累计销售权益比例分化明显，行业供需格局何时才会迎来真正的出清？

房企累计销售权益比例分化明显，行业供需格局何时才会迎来真正的出清？

头部房企累计销售权益比例从40%到90%以上分化显著，直接映射出各梯队房企在拿地策略与并表需求上的根本差异，也决定了行业供给收缩并非同步进行，而是呈现出国央企先行出清、民企被动去化的结构性节奏。 以2023年1-3月TOP50房企数据为观察窗口，中海地产累计销售权益比例高达93.4%，而滨江集团为47.4%、信达地产仅41.8%，差距超过50个百分点。这一分化背后，是国企凭借融资禀赋主动加杠杆、高权益拿地，而部分民企因资金约束更多依赖合作开发、权益比例被动稀释。行业真正的供给出清，需以高权益比例的国央企持续补充核心城市土储、低权益比例房企逐步退出为新供给为标志，届时供需周期才会迎来拐点。

权益比例分化：经营策略的“照妖镜”

累计销售权益比例，即房企权益口径销售额占全口径销售额的比重，直接反映其在项目中的实际权益份额。2023年1-3月的数据呈现一条清晰的分界线：国央企权益比例普遍高于民企。中海地产（93.4%）、中国恒大（93.6%）、路劲集团（92.1%）、中建东孚（92.1%）位居高位，而滨江集团（47.4%）、信达地产（41.8%）、大家房产（46.6%）则处于低位。

这一差异的本质，在于地产作为“金融游戏”的两种生存逻辑：要么借钱便宜（利息低），对应国企禀赋；要么造得快（周转快），对应民企能力。在行业低谷期，禀赋显然更占优势。国企凭借信用背书可以突破常规杠杆约束，倾向于高权益比例、独立操盘，将优质项目的利润充分并表；而部分民企受制于融资成本与现金流压力，更依赖合作开发分散风险，权益比例自然被稀释。

供给收缩的节奏：从拿地看销售，从销售看出清

行业出清的本质是落后供给的退出与优质供给的补位。从头部房企的销售增长与土储布局中，可以观察供给收缩的真实节奏。国企的高增长并非偶然，而是前两年在高能级城市集中拿地的自然结果。例如越秀地产依托广州市场的统治力——官方口径下广州每七套新房即有一套越秀——在2023年一季度实现累计销售金额同比96.1%的增长；华发股份同期累计同比增速更高达145.9%，其2022年三季度新增的16幅地块中，上海占比51%、杭州占比19%，土储能级之高可见一斑。

对于国企而言，销售相对容易判断：它们拿的地基本位于高能级城市，去化不是大问题，看拿地金额即可大致推断来年销售。而民企中的优等生如滨江集团，则依靠“聚焦杭州、深耕浙江”的区域聚焦策略，2022年新增41宗土地中38宗位于杭州，以深耕换去化、以去化换现金流，在行业寒冬中保持了拿地能力。

行业供需格局的真正出清，取决于两个信号的叠加：一是高权益比例房企能否持续在高能级城市补充优质土储，形成有效的新供给；二是低权益比例、高杠杆房企的存量项目是否已充分去化或转让，不再形成对市场的低价冲击。 当这两个条件同时满足，行业供给端才算是完成了从“数量出清”到“质量出清”的跨越。

常见问题

累计销售权益比例高低，对房企意味着什么？

权益比例高，说明房企在项目中的实际权益份额大，销售金额的“含金量”更高，利润并表更充分；权益比例低，则意味着大量销售来自合作项目，实际归属于母公司的规模和利润有限。在行业下行期，高权益比例往往对应更强的资金实力和独立操盘能力。

为什么国央企的权益比例普遍高于民企？

核心在于融资成本与信用禀赋的差异。国企凭借信用背书可以获得低成本资金，有能力独立获取并操盘优质地块，无需引入合作方分摊资金压力；而部分民企融资渠道收窄，通过合作开发可以降低单项目资金占用、分散风险，但代价是权益比例被稀释。

如何判断行业供给出清的拐点信号？

可关注两个维度的变化：一是头部高权益比例房企（以国央企为主）在核心城市的拿地力度是否持续，这决定了未来有效新供给的规模；二是低权益比例、高杠杆房企的销售同比降幅是否收窄、表外负债是否清理完毕，这反映了存量风险的出清进度。两者同步改善时，供需格局才具备实质性反转的条件。