中免与上海机场、白云机场的补充协议将保底提成改为封顶提成，标志着免税运营商在与机场的博弈中明显占据上风。对海南机场而言，其议价地位呈现“攻守易势”下的复杂局面：作为机场物业方，航站楼区位具有不可替代性，但面对中免一家独大的运营商格局，其租金定价弹性也受到制约。

攻守易势：机场协议从保底转向封顶

中免与上海机场签订的补充协议，将原本的“保底销售提成”改为“封顶提成”，并与国际客流挂钩。以2019年为例，原协议预计年度保底销售提成为35.25亿元，补充协议则设定在年实际国际客流3081万至4172万人次区间时，保底销售提成为43.74亿元，且设定了上限。

中免与白云机场的补充协议同样体现这一趋势，根据海通证券测算，新合同将20年的特许经营费降低1.87亿元。这显示在机场与免税商的博弈中，免税商已拥有更多主导权。但需注意，机场免税与离岛免税覆盖不同需求：机场侧重快消品、手表等高客单价易携带商品，离岛免税城则更注重购物体验，两者并非简单的替代关系。

海南机场：物业区位稀缺性与运营商集中度的博弈

海南机场（原名海航基础）通过参股与持有物业两种方式参与免税业务。参股方面，公司与中免旗下海免合作，持有海口美兰机场免税店、中免凤凰机场免税店各49%股权；持有物业方面，主要包括凤凰机场、海口日月广场（含中免、海控）及机场提货点，其中大头收入按营业额提取佣金。

海南机场的议价地位取决于两股力量的平衡：

  • 物业区位稀缺性：机场航站楼作为免税运营的不可替代场景，赋予海南机场一定的议价基础。其开业免税面积合计65,599平方米，规划面积83,169平方米，涵盖美兰机场T1、T2航站楼及凤凰机场等核心点位。
  • 运营商集中度：中免在海南免税市场占据主导地位，叠加中免新海港开业可能分流海口客流的预期，市场担忧日月广场的人流与消费额承压。

从华创证券测算来看，海南机场持有物业收入增速呈现先抑后扬的态势：2022E为-13%，2023E大幅回升至345%，2024E为30%，2025E为16%，显示市场对其租金定价弹性仍有一定预期。

常见问题

海南机场的免税收入主要来自哪两部分？

一是参股投资，即持有海口美兰机场免税店、中免凤凰机场免税店各49%股权，这部分收入计入投资收益；二是自持物业提供场地租赁，按营业额提取佣金，主要包括凤凰机场、海口日月广场及机场提货点。

中免新海港开业会对海南机场造成什么影响？

市场担忧新海港开业会分流海口免税客群，影响日月广场的人流与消费额。但海南免税市场整体仍是增量市场，尚未进入存量博弈阶段，上述假设是否成立仍需观察。

机场免税与离岛免税有何本质区别？

两者覆盖不同需求：机场免税受限于购物时间（通常仅1-2小时）和空间，以香水化妆品、食品饮料等品类为主；离岛免税城购物时间无约束、经营空间大得多，更适合奢侈品销售，且租金成本较低，盈利能力更强。