海南机场的免税物业以营业额抽佣作为主要收入模式，在价格传导和与运营商的议价中，整体处于相对主动的地位，但这一优势并非绝对，需要结合具体物业类型和市场发展阶段来看。
物业收佣模式下的议价底气
海南机场（原名海航基础）的免税业务主要分为参股投资和自持物业租赁两大部分。其中，自持物业（如中免凤凰机场免税店、中免海口日月广场免税店、海控全球精品免税店及机场提货点）的收入大头正是按营业额提取的佣金。这种模式下，机场方不直接承担商品库存和销售风险，而是直接分享免税运营商的经营成果，因此在租金谈判中天然拥有更强的议价底气——客流越旺、消费额越高，机场的话语权就越强。
攻守易势：行业格局的微妙变化
然而，近年免税行业内部出现了“攻守易势”的明显趋势。以中免（中国中免）与上海机场、白云机场重新签订补充协议为例，新协议将原来的“保底提成”改为“封顶提成”，且加入了更严格的国际客流条件。这表明，随着离岛免税的快速崛起（其营收占比在疫情后从约28%跃升至超70%），机场渠道对免税商的吸引力相对下降，免税运营商在博弈中的主导权正在增强。因此，海南机场在议价时并非完全碾压，其主动权的强弱高度依赖具体物业的客流价值和所在区域的市场增量空间。
增量市场中的长期观察点
值得注意的是，整个海南免税市场目前仍属于增量市场，尚未进入纯粹的存量争夺阶段。对于海南机场而言，其持有的海口日月广场等市内免税物业，虽然面临新海港等新开项目的潜在竞争，但市场整体扩容的背景下，短期内“鲸吞”效应尚需观察。因此，海南机场在价格传导和议价中的主动地位，更可能体现在核心机场物业（如美兰、凤凰机场） 的租金谈判上，而市内物业则需持续关注客流变化对佣金收入的传导影响。
常见问题
海南机场的免税收入主要来自哪两部分？
主要来自两部分：一是参股投资，即持有海口美兰机场免税店、中免凤凰机场免税店各49%的股权，这部分收入计入投资收益；二是自持物业租赁，即向中免等国税运营商提供场地（如凤凰机场、海口日月广场、机场提货点），按营业额提取佣金。
按营业额抽佣的模式对海南机场有何好处？
这种模式让海南机场直接分享免税运营商的经营成果，客流和消费额越高，佣金收入就越高，且无需承担商品库存和销售风险。这使得机场方在租金谈判中拥有较强的议价底气。
海南机场在议价中是否完全处于主动？
不完全。虽然物业收佣模式赋予其一定主动性，但近年免税运营商（如中免）在与机场的协议中已获得更多主导权（如上海机场、白云机场的补充协议将保底提成改为封顶提成）。因此，海南机场的议价主动权需结合具体物业的客流价值和市场阶段来看，并非绝对。