中免与上海机场、白云机场的免税合同已从逐年递增的保底提成改为与年实际国际客流挂钩的封顶提成，并新增国际客流条件，免税运营商在渠道博弈中的话语权明显上升。海南机场（原海航基础）作为物业出租方，其免税相关租金收入按营业额提取佣金，天然随客流与销售额波动，议价能力更多取决于海南免税市场能否持续做大，而非单一合同的条款设计。从华创证券测算看，其持有物业收入预计从2021年的2.0亿元增至2025年的11.6亿元，其中凤凰机场归母租金从1.0亿元增至8.2亿元，成长性仍被看好，但需持续观察新海港开业对海口日月广场客流的分流效应。

合同条款如何体现“攻守易势”

中免与上海机场的原协议为逐年递增的保底销售提成，合计410.01亿元；补充协议改为与年实际国际客流挂钩的封顶提成，合计439.51亿元，并新增国际客流条件。中免与白云机场的补充协议，按海通证券测算，会将2020年特许经营费降低1.87亿元，按25%所得税率计算，一年增厚中免1.4亿元利润。条款从“保底”转向“封顶”，实质是把客流下行风险更多转移给机场方。

海南机场的免税收入结构

海南机场没有免税牌照，主要通过两种方式参与：一是参股（如与中免旗下海免合作，两个航站楼免税店各持49%股份，计入投资收益）；二是持有物业收租，包括凤凰机场、海口日月广场（含中免、海控）以及机场提货点，大头按营业额提取佣金。

华创证券测算显示，持有物业收入从2021年2.0亿元增至2025年11.6亿元（预计），其中凤凰机场归母租金从1.0亿元增至8.2亿元；参股形式投资收益从3.05亿元增至14.01亿元。租金与投资收益均与销售额强相关，客流和销售额波动会直接传导至海南机场。

分流担忧与增量市场逻辑

市场担忧中免新海港开业会分流海口日月广场客流，导致人流与消费额下滑。但海南免税市场当前仍属增量市场，尚未到比拼存量的阶段，上述假设是否成立仍需持续观察。

常见问题

海南机场的免税租金议价能力，和上海机场、白云机场是一回事吗？

不是。上海机场、白云机场与中免是特许经营权合同关系，条款直接约定提成方式；海南机场更多是物业出租方，租金按营业额提取佣金，议价能力取决于海南免税市场整体规模与客流，而非单一合同谈判。

新海港开业会削弱海南机场的租金收入吗？

市场存在这一担忧，主要针对海口日月广场的市内店客流。但海南免税市场当前仍属增量市场，是否形成实质分流需持续观察，华创证券测算的持有物业收入仍呈增长趋势。

海南机场的免税收益主要来自哪里？

两部分：一是参股海免等获得的投资收益（如两个航站楼免税店各49%股份）；二是自有物业租金，包括凤凰机场、日月广场和提货点，按营业额提取佣金。前者计投资收益，后者计租金收入，均受客流与销售额波动影响。