华发股份权益销售增速在头部房企中一骑绝尘，地产行业竞争格局正在发生怎样的洗牌？

华发股份在以权益销售口径衡量的头部房企竞争中表现突出，其背后是地产行业竞争格局从“规模导向”向“效率与信用导向”的深度切换：拥有低成本资金和优质土储的央国企正在成为市场主导力量，而部分民企则面临收缩。这一轮洗牌的本质，是地产金融属性下“融资成本”与“周转速度”两种竞争力的重新定价。

央国企“进击”，民企“收缩”的分化格局

从行业销售数据来看，国企与民企呈现出“一半海水一半火焰”的显著分化。华发股份在2023年一季度实现权益销售金额同比增长145.9%，全口径销售金额同比增速也达到111.9%，在头部房企中表现突出。同期，保利发展权益口径销售金额同比增长31.3%，中海地产权益口径同比增长73.9%，华润置地权益口径同比增长104.3%，而碧桂园、融创中国等民企的权益销售则分别同比下滑27.4%和62.0%。

这一分化并非偶然。地产本质上是“借钱造房子”的金融游戏，要么借的钱便宜（利息低），要么造得快（周转快）。前者对应国企的禀赋优势，后者对应民企的运营能力。在行业低谷期，客观禀赋显然比主观能动性更具抗风险能力。国企凭借其信用背书，实质上能够突破“三条红线”的约束进行加杠杆，而民企则面临融资渠道收窄的压力。

高能级城市土储成为胜负手

销售增速的分化，往往在两三年前的土拍中就已埋下伏笔。以华发股份为例，其在2022年三季度新增的16宗地块中，按面积划分上海占比51%、杭州占比19%，土储能级之高可见一斑。同样表现优异的越秀地产，则依托广州市场的统治力——2022年其在广州全口径销售约650多亿元，领先第二名200亿元，公司表述为“广州每销售七套房中有一套是越秀的”。

对于国企而言，销售相对容易判断，因为它们获取的土地基本都位于高能级城市，去化并非大问题。看拿地金额基本可以推断未来的销售，销售又对应之后两年的收入，因此业绩的稳定性也在情理之中。重点城市如北上广深、杭州、成都、合肥、南京等楼市表现顺畅，土拍回暖，而其他非重点城市则相对承压。

行业出清后的竞争要素之变

在行业出清的过程中，存活房企的竞争要素正在发生变化。民企中的少数亮点，如滨江集团，其销售稳定得益于两方面：一是前几年没有盲目加杠杆，资产负债表中的表外负债较少；二是深耕杭州这一去化良好的市场，获得了充足的现金流支撑。而万科虽然股东中有国资成分，但经营模式仍属民企逻辑，其业务多元、涉足长租公寓与物流仓储等领域，但在住开业务上的优势正被不断蚕食。

行业洗牌后，竞争的核心要素正从单纯的规模扩张，转向融资成本控制、土储质量与城市能级选择、以及资产负债表的安全性。拥有国资背景、土储集中于高能级城市、融资成本较低的房企，在这一轮周期中获得了明显的相对优势。

常见问题

华发股份的高增长是否可持续？

华发股份的高增长建立在其高能级城市的优质土储之上，2022年三季度新增地块中上海占比51%、杭州占比19%，这些城市的去化能力相对有保障。但地产销售受行业周期与政策环境影响较大，历史增速不代表未来表现，需持续跟踪其后续拿地与去化节奏。

民企在这一轮洗牌中是否完全没有机会？

并非如此。以滨江集团为代表的民企，通过深耕单一高能级市场（杭州）+ 保持资产负债表干净的策略，在行业低谷期仍能维持销售稳定并逆势拿地。这说明在行业出清阶段，民企的生存之道在于聚焦核心城市、控制杠杆，而非全面铺开。

判断房企竞争格局最应关注哪些指标？

在行业分化期，相比全口径销售金额，权益销售金额更能反映房企的真实经营体量与回款质量。此外，新增土储的城市能级分布、融资成本水平、以及表外负债情况，都是判断房企未来竞争力的关键前瞻指标。