236号文将消费基础设施纳入REITs试点，标志着REITs基金正式进入国内商业地产的需求端，这对商业地产从“开发销售”向“持有运营”模式转变具有里程碑意义，行业发展的关键拐点正在显现。

国家发展改革委发布的《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号），首次将百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施纳入REITs发行范围。这份文件与此前的958号文一脉相承，但突破在于：它正式打开了商业地产资产通过REITs实现部分变现的大门。对于长期依赖“开发—销售”高周转模式、承受高杠杆压力的商业地产企业而言，REITs提供了一条降杠杆、补充流动性的新通道。

政策脉络：从试点到扩围的演进

基础设施REITs试点自启动以来，行业范围逐步拓宽。236号文的特殊之处在于，它将支持消费基础设施建设摆在突出位置，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs。这意味着，持有大量商业综合体的房企，首次有了将存量资产推向公开市场、回收资金的正规渠道。

文件同时设置了明确的发行门槛：非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。这一收益要求，实际上筛选出了具备稳定租金现金流支撑的优质商业资产，推动行业从粗放的开发逻辑转向精细化的运营逻辑。

行业影响：从重资产到可变现

REITs对商业地产最大的价值，在于帮助综合体实现部分变现。行业中常以“可变现资产/市值”来衡量REITs政策带来的边际弹性——假设企业资产在REITs支持下均可变现，该比值越高，理论上受益弹性越大。按此方法测算，新城、大悦城、中骏、金融街、龙湖等企业位列弹性前列。

不过，弹性并不等于实际受益程度。资产所在城市能级、企业变现意愿与财务状况，都会影响REITs落地的效果。例如，布局一二线城市核心区位的商业资产更易变现，而财务稳健的企业对低价转让权益的渴求度也相对更低。因此，REITs的真正价值，需要结合企业基本面逐一看待。

常见问题

236号文与958号文是什么关系？

958号文是基础设施REITs试点的重要基础文件，明确了试点的基本框架与申报要求。236号文在此基础上进一步优化申报推荐流程，并首次将消费基础设施（如百货商场、购物中心）纳入支持范围，是REITs向商业地产需求端延伸的关键一步。

REITs对商业地产企业意味着什么？

REITs为持有大量商业综合体的企业提供了资产变现与降杠杆的渠道。通过发行REITs，企业可将部分成熟商业物业的权益推向公开市场，回收资金用于改善资产负债表或投入新项目，有助于缓解过去“只建不卖、沉淀资金”的压力。

所有商业地产都能发行REITs吗？

并非如此。236号文对项目有明确要求：项目发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，且不得从事商品住宅开发业务；同时需满足净现金流分派率等收益门槛。这意味着只有运营成熟、现金流稳定的优质商业资产才具备发行条件。