口岸免税店的场地租金是成本结构中占比最高的部分，其盈利模式高度依赖高毛利商品（如香化品类）的销售贡献和巨大的客流量转化。以日上上海在浦东机场的租赁合同为例，场地费用的核心是保底租金与销售额扣点，两者取高者支付，这直接挤压了免税运营商的利润空间。
场地成本：保底租金与销售额扣点
口岸免税店（尤其是机场店）因场地稀缺，运营商需支付高额固定成本。以日上上海在浦东机场的合同为例，其租赁费用由保底租金和销售额扣点两部分构成，两者取其高。这意味着即使销售额下滑，运营商仍需支付高额保底租金；而销售额增长时，扣点比例又会吞噬利润。这种“双重挤压”使得场地成本成为口岸免税店盈利的最大壁垒。
盈利模式：依赖高毛利品类与规模效应
面对高昂的场地成本，免税运营商主要通过以下方式维持盈利：
- 高毛利品类贡献核心利润：目前大部分免税商品以香化产品为主。香化品类毛利率高，是运营商弥补场地成本、获取利润的核心来源。品牌方年终根据销量的返点（派点）也是重要利润构成。
- 直采模式提升利润空间：大型免税商（如中国中免）因体量大，多采用直采模式，跳过中间经销商，从而获得更高的毛利润分成比例。直采模式下，免税商在产业链中的毛利润分成比例可达约60.7%，而非直采模式仅约39%。
- 规模效应与客流转化：机场等口岸拥有巨大的出入境客流，免税运营商通过低价折扣（如“三件7折”活动）吸引消费者，以销量换取品牌方返点，并利用规模优势进一步压低采购成本。
常见问题
为什么口岸免税店的租金特别高？
口岸免税店（尤其是浦东、首都等核心机场）的场地具有稀缺性和垄断性，属于“特许经营”资源。场地提供方（机场）利用其稀缺地位，要求运营商支付高额的保底租金和销售额扣点，这构成了运营商最主要的成本压力。
免税运营商如何应对高昂的场地租金？
主要通过提升高毛利品类（如香化）的销售占比、扩大直采规模以获取更高利润分成，以及利用客流优势增加销量，从而获得品牌方更多的年终返点来覆盖成本。
直采和非直采对利润影响有多大？
直采模式能显著提升利润。在直采模式下，免税商在产业链中的毛利润分成比例可达约60.7%，远高于非直采模式的约39%。大型免税商（如中国中免）凭借规模优势多采用直采，利润空间更大。