烂尾楼风险驱动的二手房替代效应下，中国地产市场在全球住房模式中的位置如何？

在烂尾楼风险推动购房需求向二手房转移的背景下，中国地产市场正从新房主导逐步转向存量与新房并重，这一演进方向与全球成熟市场二手房占比长期高于新房的格局形成对照。以郑州为例，二手房成交占总成交面积的比重从2021年初的25%升至2022年7月的42%，同期新房占比由75%降至58%，二手房替代效应明显加速。这一变化背后，是土拍退坡带来的新房供给收缩与烂尾楼压低购房者信心两重因素叠加，中国地产市场在全球住房模式中的位置，正由“增量开发主导”向“存量与增量并重”靠拢。

二手房替代效应如何形成

二手房恢复速度快于新房，是本轮周期与以往最显著的区别。供给端，随着大部分民营地产企业收缩，土拍成交面积已不复当年，直接影响未来新房供给，未来一到两年新房供给仍将持续收缩；需求端，烂尾楼的出现使许多购房者把目光转向二手房市场，郑州正是最典型的样本。

从郑州的数据看，2021年1月二手房成交占比为25%，到2022年7月升至42%，同期新房占比从75%降至58%，二手房成交占比增幅明显加大。这一趋势指向一个结论：去库。需要区分的是，土拍更多影响供给，烂尾楼更多影响需求层面的选择，两者共同作用，利好的是活下来的存量房企——没有风险的新房相比二手房仍有自身优势。

中国位置与全球格局的对照

从全球住房模式看，成熟市场普遍呈现二手房交易占比长期高于新房的格局，市场重心落在存量流通而非增量开发。中国地产市场过去以新房销售为主导，当前在烂尾楼风险与土拍退坡的双重驱动下，二手房占比加速提升，演进路径与成熟市场形成对照。

这一变化并非全国齐步。一线城市（含新一线）库存普遍处于低位，二三线城市去化压力则较大，这与2017年棚改后三四线城市供应大跃进、积累过多库存有关，当年风生水起的一批企业如今压力较大。因此观察中国地产市场的位置，需按城市能级区分：一二线消纳压力不大，三四线仍需更多时间恢复。

常见问题

二手房替代效应会不会持续？

从供给端看，土拍成交面积下降直接影响未来新房供给，未来一到两年新房供给仍将持续收缩，这为二手房成交占比提供了支撑。但不同城市能级差异明显，一二线与三四线去化压力大不相同，需分城市看待。

为什么说这利好存量房企？

烂尾楼使购房者转向二手房，本质是需求端对交付风险的规避，而没有风险的新房相比二手房仍有自身优势。因此活下来、仍能拿地的存量房企反而占据优势，别人加不动杠杆拿不了地，能拿地的企业自然占据较大优势。

中国与全球成熟市场的差距在哪？

全球成熟市场二手房占比长期高于新房，中国目前仍处在新房主导向存量与新房并重的过渡阶段。演进方向一致，但节奏受土拍、烂尾楼、城市能级分化等因素影响，一二线更接近成熟市场特征，三四线仍需更长时间消化库存。