商品房均价从9079元/平升至10209元/平（四年累计上涨12.4%），同期新开工面积累计同比下降27.9%、竣工面积增长5.4%，销售面积较2019年同期增长7.3%。当前供需格局呈现供应端收缩、需求端弱复苏的特征，库存周期处于主动去库向被动去库过渡的阶段，周期节奏需重点关注开工与竣工剪刀差收窄后的库存拐点。
供需两端：开工收缩、竣工回补，库存压力待解
供应端数据分化明显。房屋新开工面积累计同比较2019年同期下降27.9%，而房屋竣工面积累计同比则增长5.4%。这一“新开工弱、竣工强”的组合，意味着短期供应增量有限，但前期积压的在建项目正加速交付，社会库存的去化压力更多来自存量而非新增。销售端方面，商品房销售面积累计同比较2019年同期增长7.3%，其中住宅销售面积增长8.7%，需求呈现温和修复态势。
将竣工面积与销售面积结合来看，竣工增速（5.4%）低于销售增速（7.3%），表明库存去化仍在进行中。若后续新开工持续低迷而销售保持韧性，库存去化月数有望进一步下行，推动周期从主动去库转向被动去库。
周期判断：量价背离下的政策博弈窗口
从价格维度看，商品房均价四年累计上涨12.4%，但增速已较前期明显放缓。与此同时，房地产开发企业到位资金累计同比下降15.2%，其中国内贷款下降15.0%，自筹资金下降18.2%，显示企业端资金压力依然较大。土地购置面积单月同比持续负增长，也制约了后续供应弹性。
当前阶段更像困境反转的早期验证期：政策转向已带来销售数据边际改善，但企业融资和开工意愿尚未实质性修复。周期节奏的把握，关键在于跟踪高频销售数据能否持续超预期，以及新开工面积何时触底回升。
常见问题
如何看待“小阳春”数据的可持续性？
需区分内生性需求与一次性因素。例如此前因封城导致的需求后置，曾造成数据短期虚高。当前应关注销售面积累计同比增速能否稳定在正区间，而非单月脉冲。
新开工面积大幅下降意味着什么？
新开工面积较2019年同期下降近三成，意味着未来1-2年可售房源供应将显著减少。若需求端不出现大幅滑坡，供需格局可能逐步从“供过于求”转向“供需紧平衡”。
竣工面积增长对库存有何影响？
竣工面积增长5.4%，带来现房库存的短期增加。但结合销售面积增速更快（7.3%），整体库存仍在去化通道中。需警惕竣工放量而销售回落的组合，那将导致库存被动累积。