是的，新房销售面积从峰值下滑，物业股的下游应用场景与需求结构正从增量转向存量。数据显示，全国商品房销售面积从2021年巅峰的约18亿平方米下降至2022年的约13.5亿平方米，增量交付减少直接倒逼物业企业深耕存量社区，并拓展非住宅物业与增值服务。
增量减少如何倒逼存量深耕
新房销售面积下滑意味着物业公司从关联房企获取新项目的难度加大。以融创服务为例，其2021年来自融创集团及关联方的在管建筑面积占比为62.9%，而独立第三方项目占比已提升至37.1%。到2022年，第三方项目在管面积占比维持在37%，但收入占比从31.3%提升至34%，显示出企业在存量社区中通过提升服务效率来增加收入。
非住宅物业与增值服务的拓展
面对住宅增量收缩，物业公司积极向商业写字楼、产业园区、城市服务等非住宅领域拓展。碧桂园服务在2022年业绩交流中明确表示，未来将提升城市服务的权重，并拓展住宅小区的同时拓展城市服务。此外，社区增值服务成为新的增长引擎：碧桂园服务已形成全国最大的直营洗衣店、排名前三的社区传媒公司，以及酒零售业务（2022年卖酒超4亿元），并推出“1+3+n”业务结构，依托物业场景孵化传媒、本地生活、酒零售等成熟业务。融创服务的社区生活服务在2022年同比增长10.5%，其中便民服务和空间运营服务主要对应存量社区挖掘，而美居和房产经纪服务则对应增量市场，在2022年表现困难。
常见问题
物业股的下游需求结构主要有哪些变化？
需求结构从依赖新房交付的增量场景，转向存量社区的运营服务和非住宅物业（如城市服务、商业写字楼）。同时，社区增值服务（如家政、养老、社区电商）成为新的需求增长点。
物业公司如何应对增量减少的挑战？
主要策略包括：拓展独立第三方项目（如融创服务2022年第三方收入占比提升至34%），主动退出亏损项目（如碧桂园服务2022年主动退出约0.84亿平方米合约面积），以及孵化社区增值业务（如碧桂园服务的“1+3+n”业务结构）。
物业股是否还具备成长性？
成长性依然存在，但驱动因素从规模扩张转向存量运营和增值服务。碧桂园服务2022年收入仍实现43%的同比增长，但行业面临应收账款和商誉减值风险（碧桂园服务2022年末贸易及其他应收款项约221亿元，商誉约259亿元），需关注企业资产质量与现金流管理。