物业股应收账款坏账率升至3.9%，地产行业应收账款风险规模有多大？
碧桂园服务2022年贸易及其他应收款项达221.46亿元人民币，坏账率从2.8%升至3.9%，计提减值6亿元，其中关联方应收仅占17亿元，风险主要来自第三方。 地产行业整体应收账款风险规模受新房销售面积下滑、关联方回款延迟等因素驱动而持续扩大。
应收账款风险的核心数据
以碧桂园服务为例，其2022年贸易及其他应收款项为221.46亿元，同比增长显著。公司当年计提了6亿元的减值，坏账率从2.8%升至3.9%。值得注意的是，这221.46亿元应收中，关联方占比仅约17亿元（不到10%），大部分来自第三方，这意味着风险并非完全集中于母公司关联方。
风险增长的驱动因素
地产行业应收账款风险上升主要受两方面推动：
- 新房销售面积下滑：全国商品房销售面积从2021年巅峰的18亿平方米下降至13.5亿平方米，且仍有继续下滑的可能。销售放缓导致物业公司从关联方获取新项目的速度减慢，同时第三方回款压力加大。
- 关联方回款延迟：母公司陷入保交楼困境，可能挪用物业公司资金，导致物业股应收账款急速上升。若关联方境况恶化，还会引发减值计提。
常见问题
物业股应收账款风险是否主要来自母公司？
不一定。以碧桂园服务为例，其221.46亿元应收中关联方仅占17亿元，不到10%，大部分风险来自第三方客户。不同物业公司关联方占比差异较大，需具体分析。
物业公司如何应对应收账款风险？
物业公司属于轻资产模式，若项目不赚钱可主动撤场。例如碧桂园服务2022年主动退出亏损或收缴率低的项目，总退出合约管理面积约0.84亿平方米，同时净新增合同管理面积1.64亿平方米。
商誉减值是否与应收账款风险相关？
商誉减值与应收账款风险属于不同科目，但都反映了行业下行压力。碧桂园服务2022年计提商誉减值17.7亿元，商誉总额仍有近260亿元，主要源于前几年大规模扩张收购的项目。商誉不占用现金流，可逐步消化。