竣工回升与资金压力并存，房企的成本结构和盈利模式正在发生深层变化。2023年1-2月，房地产开发企业到位资金累计同比下滑15.2%，而同期房屋竣工面积同比增长8.0%，这一“剪刀差”意味着房企在融资收缩的同时，仍需为保交付投入刚性支出，现金流承压明显。在此背景下，过去依赖高周转、高杠杆的盈利模式难以为继，行业盈利重心正逐步从增量开发向存量运营与服务转型。

竣工与资金：一升一降的剪刀差

从数据看，2023年1-2月房企到位资金累计同比-15.2%，其中国内贷款同比-15.0%，自筹资金同比-18.2%，降幅均较为显著。与此同时，房屋竣工面积累计同比+8.0%，住宅竣工面积同比+9.7%。竣工交付是房企的合同义务，属于刚性支出，在融资渠道收窄的背景下，这部分支出对房企现金流形成直接挤压。

值得注意的是，新开工面积同期同比-9.4%，与竣工的回升形成对照。开工收缩、竣工回升的组合，反映出房企正将有限资源优先投向存量项目的交付，而非新增扩张。这种“保交付、缓开工”的策略，本身就是成本结构变化的直接体现。

成本结构与盈利模式的变化

在资金端收紧、销售端承压的双重约束下，房企的成本结构正在经历被动调整。过去高周转模式下，土地成本、建安成本、财务费用随规模扩张同步放大；而当前阶段，融资成本上升、自筹资金难度加大，使得财务费用在总成本中的占比压力上升。同时，竣工交付的刚性支出要求房企在供应链付款、工程排期上做出更精细化的现金流管理。

盈利模式层面，行业正从“拿地—开发—销售”的单一线性模式，向更复杂的组合转变。官方资料指出，住宅开发项目采用成本法入账，而商业开发采用公允价值入账。公允价值计量依赖市场数据，但商业综合体往往难以获得活跃市场的直接报价，部分企业不得不使用第二甚至第三层次输入值，这增加了报表利润的波动性——公允价值变动产生的损益并不带来实际现金流，在投资者看来相对偏“虚”。这一会计处理差异，也使得房企报表利润的可比性和可信度面临挑战。

常见问题

竣工回升是否意味着行业需求回暖？

不一定。竣工面积回升更多反映的是前期已售项目的交付义务正在兑现，属于“保交楼”的刚性推进，而非新增需求的信号。判断需求端变化，还需结合销售面积、销售均价等数据综合观察。

到位资金下滑对房企最直接的影响是什么？

最直接的影响是现金流压力。竣工交付需要持续投入资金，而国内贷款、自筹资金等渠道同步收缩，意味着房企必须在有限的资金池内平衡交付义务与其他支出，部分企业可能因此放缓新开工或减少土地购置。

公允价值入账对房企利润有何影响？

公允价值入账会使持有型商业物业的账面价值随市场波动，进而影响非经常性损益，但这部分利润不产生实际现金流。对于采用公允价值计量的房企，报表利润的波动性可能大于实际经营现金流的波动，投资者需结合现金流数据综合判断。