房企股利支付能力下滑，直接冲击了以股利为核心假设的估值模型，市场规模测算的重心应从“利润与股利驱动”转向“资产周转与存量运营驱动”。传统测算方法往往把企业盈利和股利支付能力作为重要参考，但在行业下行期，部分房企连利息支付都面临压力，股利支付率降至极低水平，基于股利贴现的逻辑已难以成立。估值模型需要纳入债务重组、资产处置等非股利路径的价值释放，并重新审视增长驱动因子。
估值模型的调整方向
对于地产企业的估值，常见的三种方法是 NAV（净资产价值法）、DDM（股利贴现模型）和 FCFF（自由现金流贴现模型）。其中 DDM 从股利层面对企业进行衡量，但当前环境下“还利息都很困难，就别说股利了”，因此该模型的适用性大幅减弱，其增长假设需要被重新审视。
相比之下，NAV 更适合处境困难的企业——这类企业定位多在保交楼，已失去成长性，应多关注现有项目价值。而 FCFF 模型更为普适，其核心逻辑在于：企业未来盈利端的增速主要来自集中度提升，即“别人不拿地，但你有能力拿地”。对于不拿地、专注保交楼的房企，自由现金流估值体系则不太成立。
增长驱动力的重构
市场规模测算的驱动力正在发生结构性转变。除了盈利能力外，房企可通过增加资本投入达到高现金流目的，主要有两种路径：一是高周转，二是增加自持资产（如商业地产、长租公寓）。但需注意，这两种方式虽然账面现金流好看，却无法给出高估值，反而要打折扣。
从 FCFF 逻辑看，市场偏好的是仍在积极拿地、过往不依赖高周转、自持资产不多的企业。这意味着市场规模测算中，增长驱动应从单纯的利润驱动，转向对拿地能力、周转效率和资产结构的综合评估。
二手房主导下的市场结构变化
市场结构变化同样影响测算模型。节后销售反弹呈现显著特征：二手房的恢复速度远快于一手，这与以往周期大不相同。原因主要有二：一是土拍成交面积收缩，直接影响未来新房供给；二是烂尾楼问题促使购房者转向二手房市场。
这一变化带来的结果是去库存——一线城市（含新一线）库存普遍在低位，但二三线城市去化压力较大。因此，在分房企进行测算时，需根据其土储能级区分对待，三四线房企不能与一二线混为一谈。
常见问题
为什么 DDM 模型在当下地产行业失效？
DDM 模型从股利层面对企业进行衡量，但当前行业环境下，部分房企连利息支付都面临困难，股利支付率降至极低水平，模型赖以成立的股利增长假设被削弱，因此适用性大幅降低。
FCFF 模型如何适应行业下行期？
FCFF 模型更关注企业的拿地、周转和自持资产三大维度。在行业下行期，测算应聚焦于企业是否仍有能力获取土地、是否依赖高周转模式、以及自持资产的规模——这些因素共同决定自由现金流的可持续性。
市场规模测算如何纳入非股利路径的价值？
测算需纳入债务重组、资产处置等非股利路径的价值释放。对于处境困难的企业，NAV 方法更适用，其从存量项目入手计算未来现金流折现，给出偏下限的估值参考。