发改委236号文将消费基础设施纳入REITs发行范围，对商开企业的政策红利主要体现在盘活存量商业资产、提供流动性上，但有明确的边界：优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，且发起人须为独立法人主体、不得从事商品住宅开发业务，回收资金严禁为商品住宅项目变相融资。

《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）由国家发展改革委发布，标志着REITs基金正式进入国内商业地产的需求端。对商开企业而言，这项政策的核心价值在于为持有型商业综合体提供部分变现的通道，从而帮助降低杠杆、补充流动性。但政策红利并非普惠，而是设置了清晰的门槛和用途约束。

政策红利的具体边界

在支持范围上，政策优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目。 项目用地性质须符合土地管理相关规定，且发起人应为持有消费基础设施、开展相关业务的独立法人主体，不得从事商品住宅开发业务。这意味着以住开为主业的企业无法直接以商业资产发行REITs，需进行业务主体剥离。

在收益门槛上，政策区分了两类项目标准： 特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。这一门槛直接决定了哪些商业资产具备发行条件——租金回报率不足的项目将被挡在门外。

在资金用途上，回收资金须加大便民商业、智慧商圈、数字化转型投资力度，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。 这明确了政策导向是支持消费基础设施建设，而非为房地产开发输血。

对商开企业的实际影响

从边际弹性角度看，可采用“可变现资产/市值”的模型来评估政策对不同企业的潜在影响。以新城控股为例，以其租金收入及利润水平测算，按3.8%的净现金流分派率作为回报率，可变现资产规模与市值之比约为271%。同类测算下，大悦城约为260%、中骏约为180%、金融街约为100%、龙湖约为80%。

但这一模型忽略了变现难易程度和企业变现意愿的差异。例如，商业地产项目所在城市能级不同，一二线城市的资产明显更易变现；财务状况更健康的企业对REITs的渴求度较低，也更不会低价转让权益。因此，弹性倍数高并不意味着实际受益程度高，需结合资产质量与企业资金需求综合判断。

常见问题

236号文是否意味着所有商业地产都能发行REITs？

不是。政策优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等消费基础设施，且发起人须为不从事商品住宅开发的独立法人主体。同时需满足收益门槛：特许经营权类项目IRR原则上不低于5%，非特许类项目未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。

商开企业发行REITs募集资金可以用于住宅开发吗？

不可以。政策明确规定，回收资金应投向便民商业、智慧商圈、数字化转型等领域，严禁规避房地产调控要求，不得为商品住宅开发项目变相融资。这是政策红线的核心约束。

哪些商开企业理论上更受益于这一政策？

从“可变现资产/市值”的弹性测算看，新城、大悦城、中骏、金融街、龙湖等企业位列前茅。但实际受益程度还取决于资产所在城市能级、变现难易程度以及企业对资金的渴求度，需结合企业基本面具体分析。