REITs项目IRR不低于5%的政策要求，正在通过筛选优质资产、扩大可发行资产池、引导资产类型迁移三条路径，驱动市场规模扩容与底层资产供给结构调整。这一门槛并非抑制性约束，而是将收益不达标的低效资产挡在门外，同时倒逼存量资产通过运营提效达到发行标准，从而在提升整体资产质量的基础上实现市场规模的可持续扩张。

收益门槛如何重塑可发行资产池

国家发改委《关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）明确，申报发行基础设施REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%。这一要求直接划定了可发行资产的有效边界——只有现金流回报达到门槛的项目才能进入申报通道。

对于特许经营权类资产（如高速公路、污水处理等），5%的IRR要求意味着运营效率较低、收益水平不足的项目将被自然筛除。这并非压缩市场规模，而是将发行资源集中于具备真实盈利能力的资产，避免低质量项目挤占市场容量。同时，政策明确可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本、提升管理效率等方式提高项目收益水平，为存量资产达标提供了可行路径，客观上扩大了可申报项目的基数。

产权类资产的结构性机会

236号文对不同类型项目设置了差异化收益标准：特许经营权、经营收益权类项目适用IRR原则上不低于5%的要求，而非特许经营权、经营收益权类项目（即产权类），预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。两类门槛的差异，使产权类资产在收益达标上具有不同的衡量维度。

产权类项目（如仓储物流、产业园区、保障性租赁住房等）不直接受5% IRR硬约束，其收益考核聚焦于净现金流分派率。这一制度安排客观上使现金流稳定、分派率可达标的产权类资产在发行审核中具备更清晰的达标路径，从而吸引更多原始权益人优先梳理和申报此类资产。从供给结构看，政策门槛正在引导新增REITs资产向产权类倾斜，推动底层资产从以特许经营权为主向产权类与经营权类并重的多元化格局演进。

政策驱动下的市场扩容逻辑

从市场规模扩张的机制看，5% IRR门槛的深层作用在于建立资产质量筛选标准，增强投资者信心。当市场内项目普遍具备达标收益水平，投资人对REITs产品的认可度提升，会吸引更多资金进入，形成“优质资产发行—资金认可—更多优质资产入市”的正向循环。同时，政策明确支持消费基础设施建设，优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目及保障基本民生的社区商业项目发行基础设施REITs，这一扩容方向为市场注入了新的资产类别供给。

对于持有大量商业综合体的企业而言，REITs政策提供了资产变现通道。以测算模型为例，若以净现金流分派率要求作为回报率测算可变现资产规模，部分企业的可变现资产价值可达到市值的数倍，意味着REITs通道打开后，存量资产盘活的空间可观，为市场持续扩容提供了底层资产储备。

常见问题

IRR 5% 要求会减少可发行项目数量吗？

短期内可能筛选掉部分收益不达标的项目，但政策同时提供了运营提效的达标路径，且产权类项目适用不同的收益衡量标准，因此整体可发行资产池并未收窄，反而通过质量过滤增强了市场可持续扩容的基础。

产权类资产为何更受青睐？

产权类项目不受5% IRR硬约束，收益考核聚焦于净现金流分派率（原则上不低于3.8%），达标路径更为清晰。同时仓储物流、产业园区等资产现金流相对稳定，在政策框架下具备更高的发行确定性。

政策门槛对市场长期规模有何影响？

收益门槛通过筛选优质资产、增强投资者信心，推动形成“优质资产发行—资金认可—更多优质资产入市”的正向循环，为市场规模的长期可持续扩张奠定制度基础。