从REITs模型测算，以新城控股271%的资产比率为例，中国商业地产的全球估值位置表现为显著低估——在假设资产100%变现的极端模型下，可变现资产对市值的倍数远高于成熟市场，反映出市场对资产质量与流动性的折价。
核心模型：可变现资产/市值
该模型基于国家发改委236号文对商业地产REITs的推进，假设公司所有资产均可按3.8%净现金流分派率变现。以新城控股为例，2021年租金收入约81亿元，对应EBIT约40亿元，按3.8%分派率折算可变现资产约1052亿元，除以市值后得出**271%**的比率。同口径下，大悦城为260%、中骏为180%、金融街为100%、龙湖为80%。
这一倍数远高于成熟REITs市场（如美国、新加坡）通常低于100%的水平，说明中国商业地产在资本市场中被赋予的估值折价较大。
估值折价的成因
资产比率高并不意味着实际价值高。变现难度是关键变量：新城控股的商业地产主要集中在三四线城市，而龙湖则以一二线为主，后者流动性更强、更易变现。此外，企业财务状况也影响REITs的意愿——龙湖现金流健康，对REITs“没那么渴求”，更不会低价转让权益。
外资参与度方面，中国商业地产的境外资本流入受汇率风险与政策不确定性影响，整体参与度低于成熟市场，进一步压低了估值。
常见问题
271%的资产比率意味着什么？
它表示在REITs模型下，新城控股的可变现资产价值是其市值的2.71倍。这一倍数越高，理论上REITs政策带来的边际弹性越大，但也需考虑资产实际变现的难易程度。
中国商业地产的全球估值是否处于低位？
从该模型看，中国商业地产的资产比率普遍高于成熟REITs市场（如美国、新加坡），反映出市场对资产质量、流动性和外资参与度的担忧，整体估值处于相对低估位置。
哪些因素会影响这一估值位置？
资产所在城市能级、企业财务状况、REITs政策推进速度、外资参与度及人民币汇率波动，都会影响实际变现价值与市场定价。