中国REITs前期培育流程在发改委236号文框架下，形成了以地方发改委深度介入为核心的自主创新模式，与海外投行主导、市场化的路径显著不同。国内模式强调政府、基金管理人与发起人三方联动，通过资产梳理、合规完善和多方协作，实现资产筛选与风险前置管控，体现了自主可控的路径创新。
国内REITs前期培育的自主创新
根据发改委236号文，国内REITs前期培育的核心创新在于地方发展改革委的主导角色。文件明确要求各地方发改委“帮助和指导发起人、基金管理人等共同做好项目培育”，并组织与行业管理、自然资源、生态环境等部门协调，解决合规手续、产权证书等难点问题。这种政府深度介入的“资产诊断前置”流程，与海外投行主导的纯市场化筛选形成鲜明对比。
国内模式更注重国有资产合规与风险防控。236号文强调发起人需“真实、全面、客观反映项目情况”，并明确“不得弄虚作假、避重就轻、违规包装”。同时，文件要求通过剥离低效资产、拓宽收入来源等方式提升项目收益，达到非特许经营权类项目未来3年每年净现金流分派率不低于3.8% 的发行条件。
对商业地产的边际影响
REITs政策对商业地产公司具有降杠杆、提供流动性的作用。以新城控股为例，根据其2021年租金收入约81亿元，按3.8%的净现金流分派率测算，可变现资产规模约为1052亿元，相当于其市值的271%。但实际变现效果受资产能级和企业财务状况影响，如龙湖集团的综合体多位于一二线城市，变现难度更低，而新城多数综合体在三四线城市。
常见问题
国内REITs前期培育与海外模式的主要区别是什么？
海外模式由投行主导、市场化程度高；国内模式在236号文框架下，由地方发改委深度介入，组织资产梳理、合规完善与部门协调，形成发改委-基金管理人-发起人三方联动机制。
哪些资产类型被优先支持发行REITs？
236号文优先支持百货商场、购物中心、农贸市场等城乡商业网点项目，以及保障基本民生的社区商业项目，且发起人不得从事商品住宅开发业务。
国内REITs的收益门槛要求是什么？
非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%；特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率原则上不低于5%。