在REITs项目前期培育阶段，资产方（发起人/原始权益人）和基金管理人分工明确，需与地方发改委紧密协作，共同推动项目达到申报条件。根据发改委236号文，发起人负责梳理筛选资产、制定产品方案，基金管理人参与完善合规手续、解决难点问题，而地方发改委则帮助指导各方共同培育，推动项目尽快具备申报条件。
资产方（发起人/原始权益人）的核心职责
发起人是项目的源头，其主要职责包括：
- 梳理筛选资产：从自身持有的商业地产、基础设施等资产中，识别符合REITs发行条件的项目，确保资产质量。
- 制定产品方案：根据资产特点和政策要求，设计初步的REITs产品结构，包括收益分配方案、资产打包方式等。
- 准备申报材料：确保申报材料真实、客观，如实提供项目历史收益数据，全面分析可能影响收益的因素，客观预测未来收益水平。
基金管理人的参与角色
基金管理人作为专业机构，主要负责：
- 参与完善合规手续：协助发起人梳理项目投资建设时的各项手续，确保符合现行及历史法规要求。
- 解决难点问题：针对项目存在的土地合规、产权证书、资产转让条件等关键问题，提供专业意见和解决方案。
- 配合地方发改委协调：与行业管理、自然资源、生态环境等部门沟通，共同解决培育阶段遇到的重点难点问题，缩短培育周期。
地方发改委的协调与培育作用
地方发改委在整个前期培育中扮演桥梁和催化剂角色：
- 帮助指导各方：帮助发起人和基金管理人共同做好项目培育，推动项目尽快具备申报条件。
- 组织部门协调：与中国证监会当地派出机构、沪深证券交易所，以及行业管理、自然资源、生态环境、住房城乡建设等部门加强沟通，共同协调解决重点难点问题。
- 落实盘活条件：在依法合规前提下，重点围绕投资管理手续完善、产权证书办理、土地使用合规、资产转让条件确认等，协调各方支持REITs发行。
常见问题
资产方和基金管理人之间容易出现哪些协作痛点？
主要痛点包括：资产方对自身资产的历史合规手续梳理不充分，导致基金管理人后期发现大量合规缺口；双方对收益预测口径不一致，影响产品方案设计；以及地方发改委协调资源不到位，导致产权证书、土地使用等关键问题解决周期过长。
发改委236号文对REITs项目收益有什么具体要求？
236号文规定，申报发行REITs的特许经营权、经营收益权类项目，基金存续期内部收益率（IRR）原则上不低于5%；非特许经营权、经营收益权类项目，预计未来3年每年净现金流分派率原则上不低于3.8%。可通过剥离低效资产、拓宽收入来源、降低运营成本等方式提升收益水平。
前期培育阶段需要重点关注哪些合规事项？
需重点检查投资管理手续是否合规（以项目投资建设时的法规为准）、土地性质是否符合要求、产权证书是否齐全、资产转让条件是否满足。对于曾进行重大改扩建的项目，还需主要依据改扩建时的相关手续办理情况判断合规性。