从韩代兴衰到中免崛起，海口日月广场纯租赁物业模式走过了怎样的关键拐点？

韩代在2015—2018年爆发式增长，返利最高可达28—40%，但2020年8月中免整合日上、发力线上并推出三件7折的让利活动，直接击穿韩免价格体系，中小代购永久性退出，行业加速整合。海口日月广场免税店所代表的纯租赁物业模式，正是在这一轮整合中成为中免必须正视的关键拐点——当价格战拖累利润、规模优势又依赖场地时，纯租赁的尴尬就被放大：运营商做得好，物业方也可能坐享其成。

韩代兴衰：价格体系被击穿后的不可逆退出

韩代兴起靠的是价格、返点等一整套机制。在代购最火爆的2015—2018年，整体返利最高可达40%，韩免因让利较多、服务配套（接机、酒店、导游等）而持续刺激消费。2018—2019年行业开始下滑，贸易战、中日韩政策收紧、检查变多，部分垄断性代购受打击，不少代购转向香港。

疫情后中免强势崛起：2020年8月整合日上、发力线上，三件7折直接击穿韩免价格体系。即便后续折扣收窄为三件8折，仍低于韩免价格；叠加代购自身运输、仓储、人工成本，已无力竞争。中小代购的退出是丧失竞争力后的永久性退出，行业由此加速整合。

纯租赁物业模式的关键拐点

中免的优势并非无可替代，很大问题出在物业上。中免有不少物业是向海南机场租的，通过海免的几个还好（对方也有股份），但纯租赁的就比较尴尬，例如海口的日月广场。资料显示，中免海口日月广场免税店经营面积19,505平米，经营国家批准的45类免税商品，涵盖400余个国际知名高端品牌。

类似问题中免此前也遇到过：日上做得好，究竟是上海机场的地重要，还是中免的运营能力重要？正常情况下，答案还是地方更重要。这构成了纯租赁模式的核心拐点——运营商投入运营能力，却难以独享场地红利。中免给出的解决方案是做大自有物业，例如海棠湾后续建二期、三期并与太古集团合作，海口新海港也要做大，以减少对租方的依赖。

供应链视角：议价权、物业与汇率

体量大的另一好处是能向品牌方拿更多货，部分品牌为独家合作需承诺量；而体量不足的同行渠道仍在建设中，议价能力可能越来越弱。奢侈品售卖常采取配货形式，体量小的同行手上拿了一堆不那么好卖的货，盈利压力更大。

常见问题

海口日月广场免税店为什么被视为纯租赁模式的代表？

资料将其列为“自持物业提供场地租赁”项下的典型：中免海口日月广场免税店经营面积19,505平米，但物业并非中免自有，而是纯租赁性质。相比通过海免等有股份关系的物业，纯租赁模式下运营商更担心“给他人做嫁衣”。

中免如何应对纯租赁物业的局限？

方向是做大自有物业：海棠湾后续建设二期、三期并与太古集团合作，海口新海港也要做大。通过自有物业降低对租方的依赖，把运营能力带来的收益更多留在体系内。

韩代退出与国内免税整合是什么关系？

韩免靠高返点迅速铺开渠道，但被中免三件7折等高让利活动打穿价格体系，中小代购丧失竞争力后永久性退出。这一过程同时意味着行业加速整合，线上等渠道进一步铺开后，韩免更不具优势。