融创服务2022年社区生活服务收入5.6亿元，便民服务占比50.1%。其价格传导与议价能力在不同业务板块呈现分化：便民服务对终端业主有定价权，但向上游传导人工成本上涨存在难度；空间运营服务因社区入口的稀缺性，对广告商议价能力较强；美居与房产经纪服务则受市场行情影响较大，议价能力波动明显。
便民服务：定价权在终端，成本传导有堵点
便民服务是融创服务社区生活服务的最大板块，2022年收入2.81亿元，占比50.1%。物企可直接向业主设置服务费与材料费，拥有终端定价权。然而，上游家政、维修等人工成本持续上涨时，物企较难将成本完全向下传导，原因在于业主对服务价格敏感度较高，且行业竞争激烈。因此，便民服务的定价权更多体现在“设定收费标准”层面，而非“自由转嫁成本”。
空间运营服务：稀缺入口带来较强议价能力
空间运营服务2022年收入1.46亿元，占比26.1%。社区电梯、道闸、灯箱等广告位属于稀缺资源，物企作为“社区入口”的运营方，对广告商具有较强议价能力。这部分业务的定价权相对稳固，广告商通常愿意为精准触达社区住户支付溢价。不过，宏观经济波动可能影响广告主整体预算，从而间接影响空间运营业务的收入弹性。
美居与房产经纪：受市场行情影响，议价能力波动大
美居服务（2022年收入0.74亿元，占比13.2%）和房产经纪服务（2022年收入0.60亿元，占比10.6%）均主要对应增量市场。美居服务依赖新房装修需求，房产经纪服务则与二手房交易活跃度高度相关。在房地产市场低迷期，这两项业务的议价能力明显减弱——业主更倾向于比价，物企难以维持较高收费水平。反之，市场回暖时，议价能力会有所回升。
常见问题
融创服务社区生活服务的议价能力整体如何？
整体呈现“结构性分化”：便民服务和空间运营服务议价能力相对较强（前者有终端定价权，后者有稀缺入口优势），而美居与房产经纪服务受市场行情影响大，议价能力波动明显。
便民服务占比过半，是否意味着融创服务对业主有较强定价权？
是的，物企可以直接设置服务费和材料费，对终端业主具备定价权。但受制于业主价格敏感度和人工成本上涨，实际价格传导并不完全顺畅。
空间运营服务的议价能力为何更强？
因为社区广告位属于稀缺资源，广告商为精准触达住户愿意支付较高费用，物企作为入口运营方拥有较强议价能力。