消费建材行业的关键转折点出现在2019年：棚户区改造开工量从2018年625万套的历史峰值骤降至315万套，几乎腰斩；与此同时，老旧小区改造从零起步，当年即完成1.9万个小区的改造，标志着行业需求从“增量新建”向“存量修缮”切换。这一结构性拐点重塑了防水、管材、涂料等消费建材企业的战略重心，存量修缮与旧改成为新的增长极。
转折点一：2019年棚改骤降，旧改规模化推进
2019年是消费建材行业需求结构的分水岭。根据住建部数据，我国棚户区改造开工数在2018年达到625万套的历史峰值后，2019年骤降至315万套，2020年进一步回落至210万套。同期，老旧小区改造开始规模化推进：2019年完成1.9万个小区改造，2020年提升至4.0万个。这一减一增，意味着行业的主要需求驱动从“新建住宅的增量市场”转向“存量建筑的修缮翻新”，建材企业的产品线、渠道布局和客户结构也随之调整。
转折点二：2021年旧改达峰值，需求结构再调整
2021年，全国5.6万个老旧小区被列入改造计划，达到旧改规模的峰值。对防水材料而言，旧改中的屋顶和室内防水翻修成为必选项，当年仅屋面与室内防水市场规模合计约62亿元（民生证券测算）。但此后旧改数量开始回落，2022年预计约3万个，2023年约2万个。这意味着旧改带来的短期爆发式增长趋于平稳，行业需进一步挖掘存量修缮（包括局部补漏、小范围翻新）以及基建、BAPV（光伏防水一体化）等细分领域的长期需求。
常见问题
棚改和旧改对防水材料需求的影响有何不同？
棚改以拆除重建为主，拉动的是新建住宅的防水需求，与房屋新开工面积高度相关；旧改则以“不拆”为前提，主要带来存量建筑的修缮翻新需求，包括屋顶、室内、外墙等部位的防水改造。两者需求驱动逻辑不同：棚改是“从无到有”的增量，旧改是“从旧到新”的存量升级。
旧改峰值过后，消费建材行业还有哪些增长点？
除了存量修缮（小修+大修合计约300-400亿元市场空间），基建（约500亿元）、BAPV（约90亿元）以及新规落地带来的行业提标增量，都是重要的增长方向。新规若落地，防水行业需求有望扩充约50%，届时整体市场空间将突破两千亿元。
防水材料在旧改中主要应用在哪些部位？
主要应用在屋顶防水翻修和室内防水改造两个场景。以2021年5.6万个旧改小区为例，屋顶面积约1.14亿平方米，室内总面积约0.49亿平方米，按修缮率60%测算，屋面防水市场规模约51亿元，室内约11亿元，合计约62亿元。