地产行业低谷期，国企与民企龙头的座次正在加速重排。凭借融资端的“好爹”禀赋，国企实质上有能力突破“三条红线”约束去加杠杆，而民企则普遍收缩，这一分化直接体现在销售数据上：国企龙头普遍高增长，民企则普遍下滑，行业头部格局正朝着“国进民退”的方向重塑。

销售座次：国企高增长，民企承压

从销售数据可以清晰看到所有权的归属。凡是高增长的房企，基本就是国企。 以2023年一季度全口径销售金额累计同比为例，中海地产增长73.9%，华润置地增长72.2%，华发股份增长111.9%，建发房产增长51.8%；而同期碧桂园下滑33.8%，融创中国下滑59.5%，新城控股下滑30.1%。从百强各梯队的单月业绩同比增速分布看，TOP1-10梯队中实现正增长的企业占比也明显高于后位梯队，头部集中效应显著。

拿地与融资：国企“加杠杆”的底气

地产本质是金融游戏，借钱便宜（利息低）或周转快是两种核心能力，前者对应国企禀赋，后者对应民企能力。在行业低谷期，客观禀赋更占优势。国企之所以敢于逆势扩张，底气在于其在高能级城市的土储布局。例如越秀地产在广州全口径销售领先第二名200亿元，公司称广州每销售七套房中就有一套来自越秀；华发股份仅在三季度就新增16幅地块，按面积计算上海占比51%、杭州占比19%。反观民企，以滨江集团为代表的优质民企则依靠**“聚焦杭州、深耕浙江”**的区域策略和干净的资产负债表维持稳定，其2022年新增的41宗土地中有38宗位于杭州市。

行业座次重排的方向

当前格局下，国企凭借资金成本优势和核心城市土储，销售与业绩的确定性更强，行业座次正持续向国资背景龙头集中。 而民企的分化也极为明显：纯粹民企生存艰难，但像滨江集团这样深耕高能级城市、杠杆克制、现金流健康的公司，反而能在行业出清中逆势拿地、扩大份额。行业座次的重排，本质上是对过去高杠杆、高周转模式的一次纠偏，未来拥有低成本资金和优质土储的房企将占据更有利的位置。

常见问题

为什么国企能突破“三条红线”加杠杆？

因为国企拥有“好爹”带来的融资禀赋，实质上可以突破“三条红线”的约束。地产是金融游戏，国企凭借低利息的融资优势，在行业低谷期比依赖高周转的民企更具抗风险能力。

民企龙头还有机会吗？

有，但门槛极高。以滨江集团为例，其成功源于前几年没有盲目上杠杆、表外负债较少，同时深耕杭州这一去化良好的市场，保证了充足现金流。在别的民企停止拿地时，滨江反而大规模拿地，但土储仍高度集中于杭州。

如何判断下一年的销售表现？

对国企来说，销售相对好判断——因为它们拿的地基本都在高能级城市，去化不是大问题，所以看拿地金额基本可以推断出明年的销售。 由于期房销售又对应之后两年的收入，业绩稳定性也更强。