融创服务第三方在管面积占比37.1%，在上市物管公司中属于中等偏上水平，显示出其对独立第三方项目的依赖度较高，且在持续提升。这一比例高于许多仍高度依赖关联方输送项目的物管公司，反映出融创服务在市场拓展上的主动性和独立性。
第三方占比持续提升
根据融创服务2021年年度报告，其由独立第三方物业开发商开发的在管建筑面积占比为37.1%，相比2020年的32.1%提升了5个百分点。到2022年，第三方在管面积占比稳定在37%，而来自第三方的收入占比从2021年的31.3%提升至34%，在母公司融创集团自身物业费上升的背景下，这一提升显得尤为难得。
在头部物管公司中的定位
与碧桂园服务、万物云等头部物管公司相比，融创服务的第三方占比处于行业头部梯队。例如，碧桂园服务在2022年主动退出了约0.84亿平方米亏损或收缴率低的项目，显示出其对项目质量的控制力，而融创服务则更聚焦于高能级城市，基本面相对稳健。
| 公司 | 第三方在管面积占比（2021年） | 第三方收入占比（2022年） |
|---|---|---|
| 融创服务 | 37.1% | 34% |
| 碧桂园服务 | 未披露具体数据 | 未披露具体数据 |
竞争优劣势
优势：融创服务第三方占比的持续提升，使其对关联公司的依赖度降低，抗风险能力增强。同时，公司聚焦高能级城市，物业管理服务在2022年仍实现**18.2%的增长，社区生活服务也保持10.5%**的增长。
劣势：市场的主要担忧在于，若融创集团彻底垮台，可能会拖累物业板块。此外，社区生活服务的增长幅度低于公司此前展望的50%年复合增长率，显示其第二增长曲线尚未完全爆发。
常见问题
融创服务的第三方占比是否高于行业平均水平？
是的。**37.1%**的第三方在管面积占比在上市物管公司中属于较高水平，表明公司具备较强的独立市场拓展能力，而非单纯依赖关联方项目输送。
融创服务的第三方收入占比为何低于在管面积占比？
2022年，融创服务第三方在管面积占比为37%，但收入占比为34%，相差3个百分点。这主要是由于来自融创集团及其合营企业的项目通常物业费单价较高，单位面积贡献的收入更多。
融创服务未来的增长点在哪里？
除了物业管理主业外，社区生活服务是公司重点培育的第二增长点，其中便民服务和空间运营服务侧重于存量社区挖掘，而美居和房产经纪服务则对应增量市场。2022年社区生活服务收入同比增长10.5%，增长空间仍然较大。