融创服务第三方收入占比34%，标志着物业管理行业正从依赖关联开发商输血的模式，转向以市场化能力获取第三方项目为核心的增长路径。这一变化也推动着开发商、物管公司和业主之间的价值分配发生根本性重塑：开发商通过关联交易让利，物管公司依靠管理费与增值服务获取收入，业主则获得更优质的服务体验，并参与到公共资源经营收益的分配中。
融创服务：从关联依赖到市场化拓展
融创服务2022年物业管理服务收入中，来自独立第三方物业开发商的收入占比提升至34%，在管建筑面积占比达37%。这一增长是在母公司融创集团自身物业费上升的背景下实现的，体现了公司对第三方项目的依赖度持续增强。与此同时，融创服务的社区生活服务（包括便民服务、空间运营服务等）也实现10.5%的增长，成为除主业外的重要增长引擎。
价值分配的三方变化
- 开发商：过往通过关联交易为物管公司提供稳定项目来源，如今在行业下行期，开发商让利空间收窄，部分关联交易转化为应收账款风险。
- 物管公司：收入来源从依赖关联方转向市场化竞争，管理费与增值服务成为核心收入。以融创服务为例，其社区生活服务中的便民服务（占比50.1%）和空间运营服务（占比26.1%）主要依托存量社区挖掘，美居与房产经纪服务则对应增量市场。
- 业主：获得更专业、多元的服务体验，同时通过公共资源经营收益（如空间运营）参与分配，提升居住价值。
常见问题
融创服务的第三方收入占比是如何提升的？
2021年融创服务第三方项目收入占比为31.3%，2022年提升至34%，在管面积占比稳定在37%。这一提升是在母公司物业费增长的基础上实现的，说明公司市场化拓展能力增强。
社区生活服务主要包含哪些业务？
社区生活服务包括便民服务（占比50.1%）、空间运营服务（占比26.1%）、美居服务（占比13.2%）和房产经纪服务（占比10.6%）。其中便民服务和空间运营服务侧重存量社区挖掘，美居与房产经纪服务对应增量市场。
物业公司如何平衡关联方与第三方项目？
物业公司需在关联方项目（稳定但受母公司经营影响）与第三方项目（市场化但竞争激烈）之间取得平衡。融创服务的策略是聚焦高能级城市，同时通过社区生活服务等增值业务提升收入质量。