棚改退潮、旧改接棒，正在把消费建材中的防水产业链从“增量驱动”推向“存量主导”，其上下游格局也随之重塑。需求端的核心变化是：新建住宅与基建各自贡献约500亿防水需求，存量修缮约300—400亿，BAPV（附着式光伏）约90亿，合计市场空间约1500亿元；而棚改开工数从2019年315万套降至2020年210万套，老旧小区改造则从2019年1.9万个增至2021年5.6万个（触及峰值后回落），需求结构切换直接改变了产业链各环节的议价位置。

需求结构切换：从“拆建”到“修缮”

棚改与旧改是两种截然不同的需求逻辑。棚改对应新建住宅的增量防水需求，而旧改的核心是存量房屋的屋面与室内翻修，防水成为必选项。以民生证券研究院测算口径，2021年5.6万个旧改小区拉动的屋面加室内防水需求约62亿元；即便2022年旧改小区回落至约3万个，对应需求仍有约30亿元。加上局部补漏、小范围翻新等“小修”需求（渗漏率10%时约160亿，渗漏率40%时超600亿），存量修缮正在成为防水市场增长最确定的细分方向。

上下游格局重塑：成本、渠道与议价

防水产业链的上游以沥青为核心原材料，价格受原油驱动；中游是卷材与涂料厂商；下游则是施工与渠道。需求从增量转向存量，对三者的影响各不相同：

  • 上游：沥青成本占比高，价格波动直接挤压中游利润。存量修缮需求分散、单笔金额小，中游厂商对上游原材料的成本管控能力变得更加关键。
  • 中游：以东方雨虹为代表的企业较早布局TPO防水卷材，并与光伏企业晶澳科技合作推进BAPV项目，在技术储备与产品结构上占据先机。旧改与修缮市场对材料品质和施工服务要求更高，有利于具备品牌与渠道优势的头部企业。
  • 下游：增量时代依赖地产集采大客户，存量时代则转向物业、政府旧改项目与分散的修缮渠道。渠道下沉和服务能力成为新的竞争焦点，中游龙头对下游的议价能力，正从“拼关系”转向“拼体系”。

常见问题

棚改退潮对防水行业是利空吗？

短期看，棚改退潮意味着新建住宅防水需求承压——全国房屋新开工面积已连续三年下滑。但旧改加速与存量修缮填补了缺口，且未来十年年均需改造的存量建筑面积将远超当年竣工面积，行业总盘子并未收缩，只是增长引擎换了。

防水行业未来最大的增量来自哪里？

除存量修缮外，防水新规落地是关键变量。住建部多次征求意见的《住宅项目规范》拟将屋面、室内、地下工程防水设计工作年限分别提升至不低于20年、25年与建筑结构设计年限，并提高设防道数要求。据广发证券研究所测算，新规落地后行业需求有望扩充50%，届时市场空间突破两千亿。

东方雨虹在产业链中的位置有何变化？

东方雨虹自2009年起研发TPO防水卷材，较早尝试屋面分布式光伏与TPO单层屋面系统结合，并与晶澳科技达成战略合作，共同推进BAPV与BIPV光伏发电项目，由东方雨虹提供屋顶防水设计方案及施工材料。在存量修缮与光伏屋面等新场景中，其技术储备与一体化服务能力强化了产业链地位。