新城控股（新城控股）旗下商业地产品牌吾悦广场的租金定价能力，在当前三四线城市住宅销售去化困难的背景下，面临商户经营压力与自身成本传导需求的双重挑战。总体而言，其租金议价能力有所下降，难以将上升的融资与运营成本完全向商户传导。吾悦广场主要布局于三四线城市，在当地虽具有一定垄断性，但商户经营困难、租金敏感度高，导致涨租空间受限。
吾悦广场的租金定价基础与现状
新城控股的商业地产业务以“吾悦广场”为核心，战略上模仿万达，主要布局在三四线城市。根据官方数据，截至2022年末，新城控股在全国拥有141个出租物业，总建筑面积约1323万平方米，整体出租率为95.15%。2022年全年租金收入约为93.42亿元，较2021年的约80.73亿元有所增长。
然而，三四线城市住宅销售去化困难，使得新城控股过去“卖住宅送商业”的高周转模式难以为继。在住宅销售回款大幅下滑的背景下，公司经营性现金流承压，单季度经营性现金流一度为负。这使得租金收入对于补充公司现金流、偿还债务的作用变得更加重要，但同时也加大了通过涨租来弥补资金缺口的压力。
租金议价能力：垄断性 vs 商户承受力
吾悦广场在三四线城市通常处于核心地段，且缺乏同等级别的竞争对手，具备一定的区域垄断性。然而，这种垄断优势在当前环境下被削弱：
- 商户经营困境：三四线城市消费能力有限，叠加宏观经济影响，商户普遍面临客流下降、营收减少的困境。对租金上涨的承受能力极低，甚至出现退租风险。
- 空置率压力：尽管整体出租率维持在95%以上，但部分区域如吉林（82.53%）、辽宁（88.37%）、山东（89.03%）等地的出租率已低于90%，表明商户流失风险上升。为维持出租率，吾悦广场在谈判中可能更倾向于稳定现有商户，而非大幅涨租。
- 成本传导受阻：在商户经营困难时，强行涨租可能导致空置率上升，反而损害整体租金收入。因此，吾悦广场在租金定价上需权衡短期收入与长期出租率稳定，成本传导能力有限。
常见问题
吾悦广场在三四线城市的垄断性是否足以支撑涨租？
部分成立，但力度有限。 吾悦广场在三四线城市通常缺乏同等级别的竞争对手，具备一定议价权。但在商户经营普遍困难的背景下，涨租可能导致空置率上升，反而损害整体租金收入。因此，其垄断性优势不足以完全对冲商户的租金敏感度。
新城控股的租金收入能否覆盖利息支出？
租金收入难以完全覆盖整体利息支出。 官方资料指出，部分商业地产项目的租金收入甚至无法覆盖利息。新城控股2022年租金收入约93亿元，而公司整体债务规模庞大，仅靠租金降杠杆“无疑是小牛拉大车”。
未来吾悦广场的租金走势如何？
预计租金增长将放缓，甚至面临下行压力。 住宅销售回款困难导致公司现金流紧张，但涨租空间受限于商户经营状况。公司需通过提升运营效率、优化商户组合来稳定租金收入，而非依赖直接涨价。REITs政策的出台为商业地产提供了变现渠道，但吾悦广场资产主要位于三四线城市，变现难度相对较大。