防水下游需求主要来自房地产与基建两大方向，其中房地产是最核心的需求来源，且房企集中度提升正持续重塑上游防水供应商的格局。东方雨虹（下称"雨虹"）作为行业龙头，承包了鸟巢、上海中心、迪士尼等多个知名项目的防水工程，并连续多年位列房企首选防水供应商品牌，房企首选率约36%。从场景看，新建住宅与商业地产的屋面、地下室、厨卫等部位构成主要需求，基建与建筑修缮则提供补充。

下游需求：地产为主，基建与修缮补充

防水需求与建筑施工高度绑定，大致可分为几类场景：

  • 新建地产项目：住宅与商业建筑的屋顶、地下室、卫生间等部位均需防水处理，是需求主力。房企与上游建材供应商之间存在稳定的合作关系，每家都有固定合作伙伴。
  • 基建工程：轨道交通、市政工程、公共建筑等大型项目，如鸟巢、上海中心、迪士尼均属此类标志性应用。
  • 建筑修缮与翻新：存量建筑的屋顶渗漏、老化修复形成持续性需求，雨虹已将建筑修缮列为业务方向之一。

房地产集中度提升，如何传导至防水需求

下游房地产行业的集中度近年快速提升。据中指研究院、开源证券研究所数据，房地产行业CR10从2016年的16.8%升至2020年的27.8%，市场格局从分散走向集中。这一变化会向上游传导：龙头房企倾向与固定供应商长期合作，下游越集中，上游订单也越向头部防水企业聚拢。

雨虹正是这一趋势的受益者。据中国房地产开发企业500强首选防水供应商数据，雨虹首选率从2014年的27%逐步提升，2019至2021年连续三年维持在36%。

行业格局：一超多强，集中度持续提升

防水行业呈现"一超多强"格局。按2020年规模以上防水企业收入口径，雨虹占比约20%，科顺股份约6%，北新建材约3%，凯伦股份约2%，三棵树约1%。行业CR5从2016年的8%提升至2021年的35.5%。供给侧改革、地产集中度提升、原材料涨价三重因素，共同加速了行业洗牌。

常见问题

防水下游需求中，房地产和基建各占多大比重？

房地产是防水需求的主要来源，新建住宅与商业项目贡献了大部分用量；基建工程和建筑修缮构成补充。具体比例官方尚未公布统一口径，需以行业协会及第三方研究机构的后续数据为准。

为什么房企集中度提升会影响防水供应商？

龙头房企通常与固定防水供应商保持稳定合作，每家都有长期合作伙伴。当房企市场向头部集中，上游防水订单也随之向少数供应商聚拢，东方雨虹连续多年为最受房企青睐的防水供应商品牌，房企首选率约36%。

屋顶渗漏属于哪类防水需求？

屋顶渗漏既涉及新建项目的屋面防水施工，也涉及存量建筑的修缮翻新。雨虹等企业已将建筑修缮作为独立业务方向，承接存量建筑的防水修复需求。