郑州二手房成交占比逆势攀升，新房与二手房之间的商业模式与价值分配正在发生明显重构：价值正从开发商向中介和二手房房主转移。
以郑州为例，从2021年初开始，二手房成交面积占比持续攀升，到2022年7月已升至42%，而新房成交占比则相应下滑至58%。这一趋势的背后，是供给端土拍收缩与需求端烂尾楼冲击共同作用的结果。
新房与二手房的商业模式差异
新房模式下，价值主要在开发商（建造销售）、政府（土地出让金）和银行（按揭贷款）之间分配。开发商通过拿地、开发、销售来获取利润，政府获得土地财政收入，银行提供按揭贷款服务。
二手房模式下，价值分配主体转变为中介（佣金）、银行（按揭）与房主（溢价）。中介通过撮合交易赚取佣金，房主出售房产获得资产溢价，银行继续提供按揭贷款服务。
价值分配的重构趋势
烂尾楼的出现降低了购房者对期房的信心，促使许多购房者转向二手房市场。这一需求转移直接导致了价值从开发商向中介和二手房房主转移。同时，土拍成交面积持续收缩，未来一到两年新房供给预计还会收缩，进一步强化了二手房在交易中的占比。
对于仍能持续拿地的房企而言，这一趋势反而是利好——没风险的新房相比二手房仍有自身优势，市场集中度有望进一步提升。
常见问题
郑州二手房成交占比具体变化如何？
郑州二手房成交占总成交面积比重，从2021年初的约25%，持续攀升至2022年7月的42%，随后在2022年11月和2023年1月分别维持在**38%和40%**左右。
为什么二手房恢复速度快于新房？
主要原因有两个：一是供给端土拍收缩导致新房未来供应减少；二是需求端烂尾楼问题降低了购房者对期房的信心，促使他们转向二手房市场。
这一趋势对哪些房企更有利？
对于在一二线城市仍有能力持续拿地的房企更为有利。因为一二线城市库存普遍处于低位，消纳压力不大；而三四线城市由于2017年棚改积累了大量库存，去化压力较大。