郑州二手房成交占比在2022年7月已升至42%，新房占比降至58%，这一二手房成交占比持续上升的趋势，是供给端（烂尾楼导致期房供应延迟）与需求端（购房者转向现房）共同作用的结果，标志着市场正从新房主导转向二手房主导的周期性拐点。
二手房成交占比为何持续攀升
从2021年初开始，郑州二手房成交面积一路走高，而一手房则持续下滑。以2022年7月为例，二手房成交占总成交面积比重已达42%，而新房占比仅58%。这一变化与烂尾楼事件密切相关——许多购房者因担忧期房交付风险，将目光转向了二手房市场。与此同时，土拍成交面积收缩，导致未来新房供给持续减少，进一步强化了二手房的主导地位。
供需周期如何转换
供给端方面，烂尾楼停工导致大量期房供应延迟，而土拍退坡使得未来一到两年新房供给还会持续收缩。需求端方面，购房者偏好从期房转向现房，二手房挂牌量增加，去化周期相应延长。这种周期错配的结果是：一二线城市库存普遍在低位，消纳压力不大；而三四线城市因2017年棚改积累过多库存，去化压力依然较大。
常见问题
郑州二手房成交占比上升是否意味着新房市场完全萎缩？
并非完全萎缩，但新房占比确实在下降。从2021年初的75%降至2022年7月的58%，而同期二手房占比从25%升至42%。烂尾楼事件降低了购房者对期房的信心，但存续的优质房企的新房项目仍有其自身优势，尤其是现房或准现房。
土拍收缩对郑州新房供给的影响有多大？
土拍成交面积的收缩直接影响到未来新房的供给。从一线城市数据看，2023年土地成交面积已低于2018-2021年平均水平，郑州作为新一线城市，同样面临供给收缩压力，未来一到两年新房供给预计持续减少。
这一周期性拐点对购房者有何启示？
二手房成交占比持续上升意味着市场正从新房主导转向二手房主导，购房者可更多关注二手房及现房项目，以规避期房交付风险。同时，一二线城市的库存压力较小，三四线城市则需关注去化周期较长的风险。