郑州二手房成交占比近40%，地产行业的成本结构与盈利模式如何适应存量主导的新格局？

郑州二手房成交占比接近40%，标志着地产行业正从“开发销售”单轮驱动，转向“存量运营+资产管理”的新格局。这一转变的核心，是行业成本结构与盈利模式的根本性重塑：利润重心从土地增值和新房开发，迁移至存量资产的运营效率与服务增值，轻资产能力成为新的竞争壁垒。

郑州市场的案例并非孤例。二手房恢复速度快于新房，是当前市场的一个显著特征，这背后主要有两方面原因：一是土地拍卖收缩，直接导致未来新房供给持续减少；二是部分项目停工现象影响了购房者对新房的信心，促使需求转向看得见、摸得着的二手房市场。这一趋势的直接影响是加速行业去库存，但不同能级城市分化明显，一线及新一线城市库存普遍处于低位，而部分二三线城市则面临较大的去化压力。

存量主导下的成本结构之变

在增量时代，房企的成本核心是土地成本和建安成本，盈利依赖高周转和土地升值。进入存量主导阶段，成本结构发生显著变化：

• 土地成本权重下降：随着新房供给收缩，房企获取土地的竞争逻辑改变，土地成本在总成本中的占比不再像过去那样具有决定性。
• 运营与服务成本上升：存量资产的维护、改造、物业管理、招商运营等持续性支出成为新的成本大头。这要求企业具备精细化的成本控制能力。
• 资金成本分化加剧：融资能力成为关键变量。在行业调整期，不同企业的融资难度和渠道差异显著，这直接影响了企业的生存能力和扩张能力。

盈利模式的转型路径

盈利模式的转变，体现在估值逻辑和业务重心的迁移上。从行业分析框架来看，传统的NAV（净资产价值）估值法更适合处于保交楼阶段、失去成长性的企业，因为其价值锚定在现有项目上。而更具普适性的FCFF（自由现金流）估值法则揭示出市场真正青睐的企业特征：仍在积极拿地、不过度依赖高周转、自持资产比例适中。

这意味着盈利模式的转型路径清晰可见：

对于房企而言，适应新格局需要从“开发商”向“运营商”和“服务商”转型。一方面，通过增加商业地产、长租公寓等自持资产获取稳定的经常性收入；另一方面，探索轻资产模式，输出品牌和管理能力，减少对自有资金的占用。值得注意的是，虽然增加自持资产能改善账面现金流，但市场对此类资产往往给予估值折扣，企业需在规模与质量间取得平衡。

常见问题

二手房占比提升对购房者意味着什么？

对购房者而言，二手房市场占比提升意味着更多即买即住的现房选择，规避了期房交付的不确定性。同时，二手房定价更市场化，议价空间相对灵活，但也需要更仔细地核验房屋状况和产权情况。

房企如何应对三四线城市的去化压力？

三四线城市因前期积累较多库存，去化压力较大。房企在这些区域应更谨慎地控制新增投资，专注于现有项目的交付和品质兑现，同时探索将存量资产转化为租赁住房或康养等业态的可能性，以时间换空间。

轻资产模式是房企转型的唯一出路吗？

轻资产模式是重要方向，但并非唯一选择。更现实的路径是“轻重结合”：核心区位优质资产坚持自持运营，享受增值收益；非核心业务或项目则通过输出品牌和管理能力，以较低资金占用获取服务收入。具体策略需结合企业自身的资金实力和运营能力而定。