中免加速布局自有物业，是其在规模优势之外，为巩固龙头地位、重塑行业竞争格局所下的关键一步棋。核心逻辑在于：通过发展自有物业，摆脱对租赁场地的依赖，将经营主动权牢牢掌握在自己手中，从而进一步拉大与其他免税运营商的差距。
摆脱租赁依赖，掌握经营主动权
目前，中免的部分核心物业仍依赖租赁，例如海口日月广场免税店，其经营面积约19,505平米，纯租赁模式存在对出租方的依赖。为解决这一痛点，中免给出的方案是做大自有物业：例如海棠湾项目后续将建设二期、三期，并与太古集团合作；同时，海口新海港项目也要扩大规模。通过自持物业，中免能够减少对租方的依赖，在门店规划、品牌引进和长期投入上拥有更高的自主权和稳定性。
巩固龙头壁垒，重塑行业格局
这一策略对行业竞争格局的影响深远。中免在体量上本就处于碾压式地位，2021年海关数据显示，其在所有免税实体中占到了93% 的体量，这使其拥有高于其他企业的议价权和供应链稳定度。而自有物业的布局，将进一步巩固这一壁垒：
- 强化议价权：体量优势叠加物业自持，中免与品牌方谈判时的筹码更足，有能力获取更多独家货源，甚至通过多拿货挤压竞争对手的货源空间。
- 提升抗风险能力：租赁物业面临到期续约、租金上涨等不确定性，自有物业则能规避此类风险，确保经营的长期稳定。
- 拉开竞争差距：其他新进入的免税运营商，普遍存在体量不足、渠道建设中的问题，与品牌的议价能力较弱。中免在物业上的重资产投入，构成了后来者难以短期复制的竞争门槛。
常见问题
中免为什么要大力发展自有物业？
因为中免目前有大量物业是租赁而来，存在对出租方的依赖。发展自有物业（如海棠湾二期三期、海口新海港）能减少这种依赖，将经营主动权掌握在自己手中，提升抗风险能力和长期竞争力。
自有物业对中免的议价权有何帮助？
中免已凭借93%的体量占比拥有强大的议价权。自有物业进一步巩固了这一优势，使其在与品牌谈判时更有底气，能够获取更好的货源和合作条件，从而在供应链上形成良性循环。
自有物业策略会如何影响其他免税运营商？
这会显著拉大竞争差距。其他运营商因体量不足、渠道建设中，与品牌的议价能力本就偏弱。中免在物业自持上的重资产投入，构建了更高的行业进入壁垒，使得行业竞争格局进一步向龙头集中。