自有物业模式下，中免与品牌方、物业方的价值分配关系将发生显著重构：中免从租赁物业的承租方转变为物业所有者，直接跳过物业租赁环节的利润分配，同时凭借自有物业为品牌方提供更稳定的合作平台，从而增强自身在价值链中的议价权与价值增量。
自有物业：从承租方到价值主导者
在传统的租赁模式下，中免的免税店（如海口日月广场店）需向物业方支付租金，这部分成本直接挤压了利润空间。而通过发展自有物业——例如海棠湾二期、三期项目以及与太古集团的合作——中免不再依赖外部物业方，将原先归属于租赁环节的利润留存于自身。这一转变使中免从“为他人做嫁衣”的被动角色，升级为物业资产的所有者和运营者，直接掌控了免税价值链中“场地”这一核心要素。
对品牌方：更稳定的合作平台与潜在扣点率变化
自有物业为中免提供了更灵活的展示空间和更长期、稳定的经营场所，这对品牌方而言意味着更可靠的合作平台。品牌方无需担忧物业租赁变动带来的经营不确定性，可更专注于产品展示与销售。同时，中免作为体量占主导的免税运营商（2021年占所有免税实体约93%的体量），本就具备强大的议价权；自有物业模式进一步强化了这一优势，可能带来扣点率等合作条件的优化，但具体变化需以实际商业谈判结果为准。
价值增量与风险承担
与租赁模式相比，自有物业模式下中免承担了更多的资本投入与运营风险（如建设成本、市场波动等），但也获得了更多的价值增量：从租金支出方变为资产持有方，长期来看可享受物业增值收益，并减少对租方的依赖。这种“重资产”模式虽然前期投入较大，但有助于中免在免税价值链中占据更主动的地位，提升整体盈利能力。
常见问题
自有物业模式对消费者有什么影响？
自有物业可能带来更好的购物环境和更稳定的服务体验，但租金成本是否转嫁到价格上，取决于中免的定价策略与市场竞争格局，目前尚无明确结论。
中免的自有物业项目主要有哪些？
根据官方资料，中免的自有物业发展重点包括海棠湾二期、三期项目，以及海口新海港项目，同时与太古集团展开合作，旨在减少对租赁物业的依赖。
自有物业模式能否完全替代租赁模式？
不能。中免仍有一部分租赁物业（如海口日月广场店），自有物业是对现有模式的补充与升级，而非完全替代。两种模式将长期并存，以适应不同的市场与区位需求。